Karlsruher Mietspiegel 2017

Was er kostet und was er kann ...

Im März 2013 wurde für Karlsruhe erstmals ein Mietspiegel erstellt, zum Jahresbeginn wurde der neu erstellte Mietspiegel 2017 veröffentlicht. Er ist zum Preis von 6,50 € z.B. beim Liegenschaftsamt (Lammstr. 6) oder bei den Mieter- und Vermietervereinen erhältlich.

Für die Erstellung des Mietspiegels wurden rund 4.700 mietspiegelrelevante Wohnungen ausgewertet. Erstellt wurde der Mietspiegel vom Amt für Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsamt, dem Gutachterausschuss, sowie einem Arbeitskreis aus Vertretern von Seiten der Mieter, Vermieter, Wohnungsbauunternehmen und der Justiz. Der Mietspiegel wurde nach § 558d BGB als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

Im Gegensatz zu den ausführlichen Mietspiegeln in anderen Städten werden im Karlsruher Mietspiegel keine konkreten Mieten, sondern nur ziemlich großzügige Spannen festgesetzt. Der Mietspiegel ist als Richtlinie zu verstehen, Anspruch auf Zustimmung einer Mietänderung kann daraus nicht abgeleitet werden. Bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen werden daher künftig wie bisher auch schon hauptsächlich Vergleichsmieten oder ein Mietwertgutachten benötigt.

Von Bedeutung wird der Mietspiegel künftig bei der Einhaltung der Mietpreisbremse, bei Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Miete mindestens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Ordnungswidrigkeit bis 50.000 € Geldbuße) oder bei Mietwucher nach § 291 StGB (Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Freiheitsstrafe oder Geldstrafe) sein.

Auch deshalb wird es bei einer Neuvermietung künftig immer wichtiger, die Miete zusammen mit einem erfahrenen Makler festzulegen.

Neuerungen Mietspiegel 2017

Zunächst ein großes Lob an die Macher des Mietspiegels 2017. Nahezu alle unsere Kritikpunkte (siehe unten) wurden beim neuen Mietspiegel berücksichtigt.
  • Lageeinteilung. Die Lageeinteilung wurde komplett überarbeitet. Jetzt wird z.B. das Gebiet um die Top-Lage Haydnplatz durchgehend mit Lagequalität A bewertet, das ebenfalls sehr beliebte Gebiet rund um den Gutenbergplatz mit Lagequalität B. Einige Straßen, z.B. Bunsen-, Weltzien- und Hübschstraße wurden sogar nach Hausnummern unterteilt: die südlich gelegenen Gebäude Richtung Eisenlohrstraße wurden mit A, Richtung Sophienstraße mit B eingestuft, die Häuser direkt an der Einmündung zur Kriegsstraße dagegen korrekt mit E bewertet.
  • Ausstattung. Qualität, Ausstattung und Alter der Bäder werden jetzt - wie auch in der Praxis - deutlich unterschieden. Auch der Unterschied zwischen Parkett- und Laminatboden wird jetzt im Mietspiegel berücksichtigt.
  • Preise. Auch wenn die Preisspannen noch immer beträchtlich sind (z.B. eine durchschnittlich ausgestattete Altbauwohnung mit 75 m² Wohnfläche am Gutenbergplatz zwischen 6,45 €/m² und 8,65 €/m²) erscheinen die genannten Mieten - insbesondere für die Weststadt - realistisch. Wird eine Miete oberhalb des oberen Spannenwertes verlangt, muss mit deutlich verlängerten Vermarktungsdauern gerechnet werden.

Mietspiegelrechner für die Weststadt 2017

Da die im Mietspiegel genannten Mieten sehr realistisch sind, haben wir unseren Mietrechner auf Basis des Mietspiegels neu programmiert. Für die Weststadt können Sie jetzt mit wenigen Eingaben die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen.

Einige Kritikpunkte am Mietspiegel 2013/2015 aus unserer täglichen Praxis:

  • Lageeinteilung. Das besonders beliebte Gebiet rund um den Gutenbergplatz wird nur als mittlere Lage ausgewiesen, weit weniger nachgefragte Lagen wie z.B. Teile von Neureut dagegen als gute Lage. Oder das Mühlburger Feld mit Volz- oder Görrestraße wird besser eingestuft als z.B. die Geranien- oder Goethestraße.
  • Ausstattung. Ganz im Gegensatz zur Praxis wird z.B. überhaupt nicht berücksichtigt, ob ein Bad frisch saniert wurde. Einen Zuschlag gibt es dagegen für ein altes Bad, wenn es dafür einen Doppelwaschtisch hat.
  • Lage der Wohnung im Gebäude. Für die obersten Geschosse im Gebäude gibt es einen Zuschlag, auch wenn kein Lift vorhanden ist. In der Praxis sind Wohnungen ab dem 4. OG ohne Lift schwer vermietbar
  • Balkon. Nur einen Punkt Zuschlag gibt es, wenn ein gut nutzbarer Balkon vorhanden ist. In der Praxis sind besonders große Wohnungen nur schwer vermietbar, wenn kein Balkon vorhanden ist.
  • Bodenbelag. Laminat und Parkett gelten beide als gehobener Fußbodenbelag, in der Praxis liegen Welten dazwischen.
  • Preisspannen. Die ortsübliche Vergleichsmiete z.B. einer durchschnittlich ausgestatteten Altbauwohnung mit 75 m² Wohnfläche am Gutenbergplatz liegt zwischen 5,45 €/m² und 7,40 €/m². Der Mieter wird nur den unteren Wert bezahlen wollen, der Vermieter wird mit dem oberen Wert fast 36 % mehr fordern ...

Nachtrag Dezember 2013:

Nach unseren Erfahrungen in den letzten Monaten hat sich der Mietspiegel bereits auf die erzielbaren Mieten ausgewirkt. Spitzenmieten für große Weststadt-Wohnungen, die teilweise 20 % oder mehr über der Mietspiegel-Obergrenze liegen, wurden vor Erscheinen des Mietspiegels noch relativ problemlos erzielt. Jetzt halten sich die Mietinteressenten deutlich zurück, die Wohnungen werden oft mehrere Monate lang vergeblich angeboten.

Nachtrag Februar 2015:

Zum 01.01.2015 ist der Karlsruher Mietspiegel 2015 in Kraft getreten. Bei der Erstellung der neuen Auflage wurde lediglich die gesetzliche Minimalforderung erfüllt, die Mieten im Rahmen des Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Die Mieten wurden um ca. 3 % oder 0,15 bis 0.30 € pro m² angehoben.

Die offensichtlichen Fehler bei der Lagebeurteilung wurden leider nicht behoben. So wird auch im neuen Mietspiegel z.B. das Mühlburger Feld (Wichern- und Görrestraße) als gute Lage eingeschätzt, das bei Mietern besonders beliebte Gebiet rund um den Gutenbergplatz aber weiterhin nur als mittlere Lage. Ein genauer Blick in die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses hätte ausgereicht: Zum Jahresende 2013 wurde der Bodenrichtwert am Gutenbergplatz mit 780 €/m² festgestellt, der Wert für das Mühlburger Feld liegt mit 450 €/m² ca. 42 % darunter.