Nachdem der Bundespräsident das umstrittene Erbschaftsteuerreformgesetz doch noch rechtzeitig vor dem Jahresende unterschrieben hat, sind ab 1.1.2009 zahlreiche Änderungen beim Vererben oder Verschenken von Immobilien zu beachten:
Bisher wurden bei einer Erbschaft Immobilien und Geldvermögen unterschiedlich behandelt. Während Geldvermögen
(z.B. Bargeld, Sparguthaben oder Aktien) immer zum vollen Wert angesetzt wurde, galt für Immobilien der Steuerwert,
der oft nur halb so hoch wie der tatsächliche Verkehrswert war. Das Bundesverfassungsgericht hat im Januar
2007 entschieden, dass diese Ungleichbehandlung verfassungswidrig ist und dem Gesetzgeber aufgetragen, die
Besserstellung der Immobilien zu beseitigen.
Das jetzt verabschiedete Erbschaftsteuerreformgesetz, mit dem neben dem Erbschaftsteuergesetz auch das
Bewertungsgesetz, das Einkommensteuergesetz und das Baugesetzbuch geändert wurden, war bis zuletzt stark
umstritten. Im Bereich der Immobilien stehen vor allem folgende Punkte in der Kritik:
Schenkungen unter Lebenden werden steuerlich genau so behandelt wie Erbschaften, jedoch kann der Freibetrag
alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Wer ein größeres Vermögen zu übertragen hat, kann damit aus steuerlichen
Gründen schon zu Lebzeiten beginnen. Die Eigentumsübertragung oder vorweggenommene Erbfolge erfordert einen
Schenkungsvertrag beim Notar.
Viele Eltern schrecken vor der Schenkung von Immobilien zurück, weil sie befürchten, nicht mehr "Herr im eigenen
Haus" zu sein. Doch dafür gibt es Sicherungsklauseln. So schützt etwa ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges
Wohnungsrecht davor, auf die Straße gesetzt zu werden, wenn die Kinder das Haus verkaufen wollen. Bei einer
vermieteten Immobilie empfiehlt sich ein Nießbrauch, die Schenker können dann weiter die Mieterträge kassieren.
Weiterer Vorteil: Das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch mindern den Steuerwert der Immobilie. Zur Sicherheit
sollte der Schenkungsvertrag zudem für bestimmte Fälle ein Widerrufsrecht vorsehen. So können die Eltern zum
Beispiel verhindern, dass die Kinder das gesamte Vermögen verprassen oder bei einem frühen Tod des eigenen Kindes
alles an die Schwiegertochter oder den Schwiegersohn fällt.
Wenn Eltern Immobilien und Geldvermögen an zwei oder mehr Kinder übertragen möchten, stellt sich immer die Frage
nach der gerechten Verteilung. Zur Vermeidung von späteren Streitereien soll oft das Einfamilienhaus an ein Kind
vererbt werden, das andere Kind soll dafür den entsprechenden Geldbetrag erhalten. Auch wenn das Einfamilienhaus
sehr teuer war; wenn es mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauchsrecht belastet ist, sinkt der Verkehrswert
erheblich. Damit ist dann der künftige Immobilienbesitzer gegenüber dem künftigen Geldbesitzer benachteiligt.
Klarheit schafft hier ein neutrales Sachverständigengutachten.