Bodenrichtwerte

Karlsruhe Weststadt zum Jahresende 2018

Nach § 196 Baugesetzbuch sind Bodenrichtwerte "auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend als durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist."

Bei der sachverständigen Wertermittlung werden zusätzlich noch Faktoren wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstückstiefe, Grundstücksform, Bodenbeschaffenheit, Immissionen usw. berücksichtigt. Ohne sachverständige Bewertung können die veröffentlichten Bodenrichtwerte nur für überschlägige Wertermittlungen verwendet werden.

Die für 2018 vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte in der Weststadt liegen zwischen 590 und 1.000 Euro/m², teurer sind in Karlsruhe nur die Innenstadt-Geschäftslagen und das Neubaugebiet Citypark. Zur Beurteilung der Lagequalität muss aber neben dem Bodenrichtwert auch die Bebauungsdichte berücksichtigt werden. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dazu die "Wertbestimmende Geschossflächenzahl (WGFZ)". Eine Geschossflächenzahl von 2,0 bedeutet, dass auf jedem m² Grundstück typischerweise 2 m² Geschossfläche vorhanden sind, auf einem 500 m² großen Grundstück also 1.000 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen (zuzügl. Dachgeschoss und evtl. Souterrain, Wohnfläche = ca. 75 bis 80 % der Geschossfläche). Die Lage rund um den Gutenbergplatz mit einem Bodenrichtwert von 1.000 €/m² ist mit einer WGFZ von 2,0 also nicht unbedingt besser als rund um den Haydnplatz mit einem Bodenrichtwert von 800 €/m², hier ist die Bebauung mit einer WGFZ von 1,2 deutlich aufgelockerter.

Im Vergleich zum Jahr 2016 hat der Gutachterausschuss Steigerungen der Bodenrichtwerte in der Weststadt zwischen 12 % und 19 % festgestellt. Zu den einfachen Lagen gehören die Görrestraße (BRW 590 €/m², WGFZ 1,0), Wichernstraße und Teile der Kriegsstraße. Top-Lagen sind die Gebiete rund um Haydnplatz (BRW 800 €/m², WGFZ 1,2) und Gutenbergplatz (1.000 €/m², WGFZ 2,0), das Wagnerviertel (BRW 790 €/m², EFH-Gebiet, GFZ in der Regel deutlich unter 1,0), die Felix-Mottl-Straße, Teile der Sophienstraße und das Gebiet südlich der Kriegsstraße Richtung Eisenlohrstraße (BRW 940 €/m², WGFZ 1,8).

Die Bodenrichtwerte für Karlsruhe können auf der Website des Gutachterausschusses Karlsruhe kostenlos abgerufen werden.