Nach § 196 Baugesetzbuch sind Bodenrichtwerte "auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend als durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter
Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich
ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend
übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten
Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist."
Bei der sachverständigen Wertermittlung werden zusätzlich noch Faktoren wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstückstiefe, Grundstücksform,
Bodenbeschaffenheit, Immissionen usw. berücksichtigt. Ohne sachverständige Bewertung können die veröffentlichten Bodenrichtwerte nur für überschlägige
Wertermittlungen verwendet werden.
Die für 2024 vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte in der Weststadt liegen zwischen 690 und 1.200 Euro/m², teurer sind in Karlsruhe nur die
Innenstadt-Geschäftslagen und das Neubaugebiet Citypark (1.400 €/m²). Zur Beurteilung der Lagequalität muss aber neben dem Bodenrichtwert auch die
Bebauungsdichte berücksichtigt werden. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dazu die "Wertbestimmende Geschossflächenzahl (WGFZ)". Eine Geschossflächenzahl
von 2,0 bedeutet, dass auf jedem m² Grundstück typischerweise 2 m² Geschossfläche vorhanden sind, auf einem 500 m² großen Grundstück also 1.000 m²
Geschossfläche in den Vollgeschossen (zuzügl. Dachgeschoss und evtl. Souterrain, Wohnfläche = ca. 75 bis 80 % der Geschossfläche). Die Lage rund um den
Gutenbergplatz mit einem Bodenrichtwert von 1.200 €/m² ist mit einer WGFZ von 2,0 also nicht unbedingt besser als rund um den Haydnplatz mit einem
Bodenrichtwert von 930 €/m², hier ist die Bebauung mit einer WGFZ von 1,2 deutlich aufgelockerter.
Im Vergleich zum Grundsteuer-Schicksalsjahr 2022 hat der Gutachterausschuss einige Änderungen bei den Bodenrichtwerten in der Weststadt festgestellt.
Die Werte in den typischen Einfamilienhaus-Gebieten z.B. im Wagnerviertel sind gleich geblieben, aber in Gebieten mit typischer Mehrfamilienhausbebauung sind sie
um rund 5 % gefallen.
Zu den einfachen Lagen gehören die Görrestraße (BRW 720 €/m² bei einer WGFZ von 1,0 - Wert 2022: 720 €/m²), Wichernstraße und Teile der Kriegsstraße. Top-Lagen sind die
Gebiete rund um Haydnplatz (BRW 930 €/m², WGFZ 1,2) und Gutenbergplatz (1.200 €/m², WGFZ 2,0 - 2022: 1.250 €/m²), das Wagnerviertel (BRW 970 €/m², EFH-Gebiet, GFZ in der
Regel deutlich unter 1,0), die Felix-Mottl-Straße, Teile der Sophienstraße und das Gebiet südlich der Kriegsstraße Richtung Eisenlohrstraße (BRW 1.100 €/m², WGFZ 1,8 -
2022: 1.150 €/m²).
Die aktuellen Bodenrichtwerte können im
Geoportal der Karlsruhe kostenlos abgerufen werden.