Elternhaus geerbt, Einfamilienhaus zu groß oder zu teuer oder Eigentumswohnung zu klein ? Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie bei einer Scheidung ? Was mache ich mit meiner
Wohnung nach einem beruflich bedingten Umzug ? Was tun bei einem Mieterwechsel ? Was muss steuerlich beachtet werden ? Und wieviel kostet eine vorzeitige Grundschuldablösung bei der
Bank ?
Behalten oder verkaufen ?
Diese zentrale Frage ist nicht einfach zu beantworten, es kommt auf die Immobilie und auf Ihre persönlichen Lebensumstände an. Die folgenden Überlegungen beziehen sich auf den
Immobilienmarkt und das Miet- und Kaufpreisniveau in Karlsruhe und Umgebung, in anderen Städten kann man eventuell zu anderen Antworten kommen.
Lebensumstände:
Scheidung:
Oft möchte ein Partner das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung behalten, der Ex-Partner soll ausbezahlt werden. Klingt einfach, aber oft scheitert das Vorhaben an den
unterschiedlichen Vorstellungen vom Wert der Immobilie. Und kaum etwas ist teurer als ein Streit um die gemeinsame Immobilie. Gutachten, Gegengutachten und Schiedsgutachten plus
Anwalts- und Gerichtskosten kosten immer einen deutlich 5-stelligen Betrag. Hier gibt es nur einen vernünftigen Rat: Beide Parteien beauftragen gemeinsam einen Sachverständigen,
dem beide vertrauen, seine Wertermittlung sollte dann Basis für das weitere Vorgehen sein. Und stellt sich dann heraus, dass der Wert zu hoch für eine Auszahlung an den Ex-Partner ist,
muss weiter über Verkauf oder Vermietung nachgedacht werden (siehe unten).
Erbengemeinschaft:
Wenn sich die Erben einig sind, alles prima, Vorgehensweise je nach Immobilie siehe unten. Möchte ein Teil der Erben die Immobilie behalten und ein anderer Teil verkaufen, sollte als
erster Schritt auch wieder gemeinsam ein unabhängiger Sachverständiger beauftragt werden, dem alle Erben vertrauen. Wenn dann erst mal ein konkreter Preis im Raum steht, kann über
Auszahlung, Verkauf oder Vermietung nachgedacht werden. Von einer so genannten „Teilungsversteigerung“ (Versteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft) ist eher abzuraten. Die
Kosten sind nicht unerheblich, das Verfahren dauert in der Regel mindestens ein Jahr und der Erlös liegt dabei oft unter dem Marktwert, insbesondere wenn z.B. noch Grundschulden
eingetragen sind (Belastungen in Abt. II und III werden bei der Teilungsversteigerung nicht von Amts wegen gelöscht).
Finanzielle Situation:
Wenn Sie ausreichend finanzielle Reserven haben, den potentiellen Verkaufserlös nicht z.B. für den Kauf einer neuen Immobilie benötigen und Ihnen ansonsten das berühmte "Verwahrentgelt"
bei der Bank droht, ist für Sie vielleicht Halten und Vermieten die bessere Option. Ansonsten sollten sie wahrscheinlich eher über einen Verkauf nachdenken.
Art und Zustand der Immobilie:
Einfamilienhaus:
Der Klassiker - das geerbte Eltern-Einfamilienhaus aus den 1960/1970-er Jahren - gepflegt aber technisch und optisch nicht auf dem aktuellen Stand. Für Häuser in diesem Zustand lässt
sich kaum ein anständiger Mieter finden, wer in Karlsruhe 2.000 € oder mehr an Miete für ein Einfamilienhaus bezahlt, möchte ein modernes Eigenheim mit einer zeitgemäßen Ausstattung.
Rechenbeispiel: Erzielbare Kaltmiete im unsanierten Zustand 1.000 € pro Monat, Wert der Immobilie 650.000 €, ergibt eine Bruttorendite von 1,8 %. Für Instandhaltungen sind Sie weiterhin
zuständig. Fallen z.B. Reparaturen am Dach oder der Heizung an, bleibt netto oft nichts mehr übrig. Bei einem modernen Einfamilienhaus in gutem Zustand sieht es kaum besser aus,
außerdem müssen Sie sich auf häufigen Mieterwechsel einstellen. Wer in Karlsruhe 2.000 € Kaltmiete bezahlen kann und will (in München ist das natürlich ganz anders), könnte auch ein
vergleichbares Haus kaufen, Ihr Haus wird also nur eine Zwischenlösung sein.
Fazit: Bei einem Einfamilienhaus ist ein Verkauf meistens die bessere Lösung.
Mehrfamilienhaus:
Auch ein Klassiker, das geerbte Mehrfamilienhaus. Von den Eltern vor vierzig Jahren gekauft, gute Lage, aber mittelmäßiger Zustand. Die neueren Mieten sind einigermaßen marktgerecht,
es gibt aber auch Wohnungen, die schon seit vierzig Jahren an dieselben Mieter vermietet sind. Diese Mieten wurden vielleicht vor 10 Jahren auf 5 € pro m² erhöht, der Zustand der
Wohnungen entspricht dem Stand von 1980 (Gas-Einzelöfen, altes Bad usw.). Wenn Sie über ausreichend finanzielle Reserven verfügen, um das Haus in den nächsten Jahren auf einen
aktuellen Stand zu bringen (Fassade, Dach, Heizung, Treppenhaus, Fenster und neue Bäder usw.) wäre wahrscheinlich Halten die bessere Option - wenn die Lage passt und das Gebäude
attraktiv ist. Wenn Sie nichts investieren möchten oder können, sollten Sie vielleicht besser das aktuelle Preisniveau zum Verkauf nutzen. Laut Immobilienmarktbericht des
Gutachterausschusses Karlsruhe wurden für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2020 Verkaufspreise vom 19- bis 38-fachen der Jahresnettomiete erzielt.
Bauplatz oder Grundstück mit Abrisshaus:
Wenn die Wertentwicklung so weiter geht wie in den letzten 2 oder 3 Jahren, können Sie mit einem Wertzuwachs von rund 10 % pro Jahr rechnen. Sie müssen im Moment also nur abschätzen,
wann Sie wieviel Geld haben möchten. Allerdings wird der Wertzuwachs nicht unendlich sein, irgendwann werden die Preise auch wieder stagnieren oder sogar sinken. Außerdem droht künftig
eine erhöhte Grundsteuer für unbebaute Grundstücke. Vom Land BW bereits beschlossen, darf die Gemeinde demnächst eine „Strafsteuer“, die „Grundsteuer C“ erheben. Und so wie ich den
Karlsruher Gemeinderat kenne, wird die Steuer bei uns besonders heftig ausfallen.
Bezugsfreie Eigentumswohnung:
Hier kann klar noch Größe, Art, Zustand und Lage unterschieden werden. Generell gilt: Alles, was Selbstnutzer gerne hätten, wird mit Preisen deutlich über einem objektiven Marktwert
gehandelt. Die kaufkräftigste Zielgruppe sind junge Akademiker-Familien mit vielleicht einem oder zwei Kindern, sie suchen bevorzugt hübsche Altbauten in der West- oder Südweststadt,
auch Neubauten im Citypark sind sehr beliebt. Hier werden Sie bei einem Verkauf - wenn Sie mit dem Geld etwas Vernünftiges anfangen können - einen deutlichen Mehrwert gegenüber einer
Vermietung erzielen. In Karlsruhe gilt die
Mietpreisbremse, die Renditen sind für diese Art von Immobilien
deshalb nicht besonders attraktiv. Kleinere und unscheinbare Eigentumswohnungen sind eher zum Halten und Vermieten geeignet, der
Mietspiegel 2021
hat insbesondere bei kleinen Wohnungen einen deutlichen Sprung nach oben gemacht. Wenn die Wohnung in einem renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Zustand ist und Sie nichts
investieren möchten, ist ein Verkauf wahrscheinlich die bessere Option. Potentielle Käufer kalkulieren die Sanierungskosten eher unrealistisch tief, das schlägt sich in einem höheren
Kaufpreis nieder.
Vermietete Eigentumswohnung:
Steht die Entscheidung an, eine vermietete Eigentumswohnung zu halten oder zu verkaufen, kommt es auf die Art der Immobilie und auf den bestehenden Mietvertrag an. Passt die Wohnung
für einen typischen Selbstnutzer, muss der Mietvertrag genauer geprüft werden. Wann ist für den Käufer eine Eigenbedarfskündigung möglich, mit wieviel Ärger und Verzögerungen muss er
dabei rechnen ? Bei sozialen Härtefällen z.B. ist eine Kündigung oft überhaupt nicht oder nur mit jahrelangem Rechtsstreit möglich, dieses Risiko wird ein Käufer einkalkulieren und
deshalb entsprechend weniger für Ihre Wohnung bezahlen. Oft lohnt es sich, wenn Sie sich vorab mit dem Mieter - gegen Entschädigung - auf eine Mietaufhebung einigen. Für viele Mieter
sind 10.000 oder 20.000 € viel Geld, für Sie ist das immer noch interessant, wenn Sie mit einer bezugsfreien Wohnung z.B. 30.000 € mehr erzielen können. Besteht der Mietvertrag erst
seit kurzer Zeit und liegt beim Mieter kein potentieller Härtefall vor (z.B. Kind steht kurz vor dem Abitur), wird ein Käufer das Risiko einer Eigenbedarfskündigung als gering
einschätzen, dementsprechend wird die Kaufpreisminderung minimal sein. Bei typischen Eigentumswohnungen für Kapitalanleger (eher kleinere Wohnungen oder nicht in Top-Lagen) kommt es
auf die aktuelle Miete und das Mieterhöhungspotential in den nächsten Jahren an. Wurde die Miete jahrelang nicht an das aktuelle Mietniveau angepasst, sollte besser vor Verkauf die
Miete im Rahmen der
gesetzlichen Möglichkeiten (maximal bis zur ortsüblichen Miete, max. 15 %) angepasst werden.
Steuern:
Auf eine eventuelle Erbschaftsteuer möchte ich hier nicht eingehen, interessant für die Überlegung, ob eine Immobilie verkauft werden soll, ist die so genannte „Spekulationssteuer“.
Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf veräußert, muss der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Bei einem geschenkten oder geerbten
Grundstück kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Eine Ausnahme gilt für die selbst genutzte Immobilie, ein Verkauf ist steuerfrei, wenn
die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor selbst genutzt wurde. Extrembeispiel: Kauf und Selbstnutzung im Dezember 2020, durchgehende Nutzung 2021, Verkauf im
Januar 2022 - das wäre steuerfrei. Wenn Sie also eine Immobilie vor 9 Jahren als Kapitalanlage gekauft haben, sollte man über Umständen auch darüber nachdenken, die Immobilie noch ein
Jahr leer stehen zu lassen und erst in einem Jahr mit dem Verkauf zu starten.
Vorfälligkeitsentschädigung:
Wenn Sie Ihr Darlehen wegen eines Verkaufs vorzeitig zurückzahlen möchten, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Grob gerechnet kann die Bank die Differenz Ihres
Zinssatzes zum aktuellen Marktzins für die Restlaufzeit (abzüglich Risiko- und Verwaltungskostenersparnis) berechnen. Teuer wird das, wenn Ihr Vertrag noch ein paar Jahre läuft und
Sie einen relativ hohen Zinssatz haben. Rechenbeispiel: Restschuld 300.000 €, vereinbarter Zins 2,0 %, Restlaufzeit 3 Jahre, Vorfälligkeitsentschädigung rund 17.000 €.
Kostenloser Basis-Check
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Karlsruhe und Umgebung (Stadt Karlsruhe, Ettlingen, Rheinstetten, Stutensee, Karlsbad, Waldbronn) sind und vor der Entscheidung stehen, ob Sie
Ihre Immobilie verkaufen oder behalten sollen, biete ich Ihnen einen Basis-Check an: Kostenlos und unverbindlich. Bei einem maximal 30-minütigen telefonischen Coaching kann ich Ihnen
mit meiner qualifizierten Ausbildung und meiner über 35-jährigen Berufstätigkeit in der Immobilienwirtschaft sicherlich den einen oder anderen nützlichen Tipp geben.