der Immobilienmarkt in Karlsruhe

Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2020


Städte-Ranking


Als mittelgroße Stadt mit aktuell ca. 309.000 Einwohnern gehört Karlsruhe nicht zu den deutschen Metropolen, ist aber dennoch ein sehr interessanter Immobilienstandort. Bei vielen Städte-Ratings ist Karlsruhe auf den vorderen Plätzen zu finden.

  • Platz 1 beim Carsharing-Städteranking 2019. Karlsruhe ist nach Angaben des Bundesverbandes Carsharing e.V. mit 3,23 Fahrzeugen pro 1.000 Einwohner die Carsharing-Hauptstadt in Deutschland.
  • Platz 1 (vor Münster und Freiburg - Städte von 200.000 bis 500.000 Einwohner) im ADFC-Fahrradklima-Test 2020
  • Platz 3 der B-Städte beim Städterating 2015 von Deka-Bank und Immobilienmanager. Untersucht wurden die Themen Arbeitsmarkt, Bildung, Demografie, Erreichbarkeit, Lebensqualität, wirtschaftliche Stabilität und Wohlstand.
  • Platz 7 im Zukunftsindex 2030. Das ist das Ergebnis des Städterankings 2015 von IW Consult, ImmobilienScout24 und WirtschaftsWoche.
  • Platz 12 im Städteranking 2019 von WirtschaftsWoche. Zwar verliert die badische Stadt gegenüber den Vorjahren, kann sich aber dank ihrer wirtschaftliche Stärke unter den besten deutschen Städten behaupten.
  • Platz 13 beim HWWI/Berenberg Städteranking 2015. Bewertet wurden ökonomische Leistungsfähigkeit, Bildung und Innovation, Internationalität, Erreichbarkeit und die künftige Veränderung von Bevölkerung und Erwerbspersonen.

Zahlen und Fakten zum Karlsruher Immobilienmarkt 2020


  • Anfang Mai 2021 hat der Gutachterausschuss Karlsruhe den Immobilienmarktbericht für das Jahr 2020 veröffentlicht. Angesichts des geringen veröffentlichten Immobilienangebotes haben viele Marktteilnehmer mit einem deutlichen Einbruch gerechnet, aber das Gegenteil war der Fall: Im Jahr 2020 wurde wertmäßig ein Allzeithoch von 1,42 Mrd erreicht, großen Einfluss hatten dabei aber einige teure Wirtschaftsimmobilien (15 Verkäufe mit einem Volumen von 395 Mio €). Die Milliardengrenze wurde erstmals im Jahr 2016 erreicht, in den folgenden Jahren lag der Wertumsatz leicht darüber oder darunter. Die Anzahl der verkauften Immobilien lag mit 2.418 nur knapp über dem Vorjahreswert, aber deutlich unter dem Rekord von 2011 (3.604).
  • Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen stieg um 2 % auf 2.418 (Wertumsatz + 6,9 % auf 374 Mio €), der Durchschnittspreis lag damit bei rund 155.000 €
  • Freistehende Einfamilienhäuser konnten wertmäßig um knapp 14 % auf 177,4 Mio € zulegen, die Anzahl der Verkäufe blieb mit 268 nahezu konstant. Der Durchschnittspreis lag somit bei 482.000 €
  • Um 32 % gestiegen ist die Anzahl der verkauften Doppel-/Reihenhäuser, mit 137 Verkäufen wurde ein Wertumsatz von 72,7 Mio € (Durchschnittspreis 530.000 €) erzielt
  • Mehrfamilienhäuser sind weiterhin knapp, 2020 wurde mit 136 Verkäufen ein Wertumsatz von 142,7 Mio € erzielt (Durchschnittspreis 1.050.000 € - Vorjahr 1.370.000 €)
  • Der Preis für ein typisches gebrauchtes Einfamilienhaus aus den Siebzigern lag bei ca. 640.000 €, dafür gab es im Schnitt 170 m² Wohnfläche auf einem 550 m² großen Grundstück. Die Preise sind 2020 nach den Auswertungen des Gutachterausschusses um rund 10 % gestiegen. Interessant ist die Häufigkeitsverteilung. Die meisten Häuser wurden zwischen 450.000 und 750.000 € verkauft, von den 97 auswertbaren Verkäufen lagen nur 14 in der Preisklasse 1 Mio und darüber.
  • Für ein Reihenhaus Baujahr 1988 mussten ca. 485.000 € bezahlt werden. Dafür erhielt man im Schnitt 120 m² Wohnfläche auf einem 210 m² großen Grundstück.
  • Für eine Neubauwohnung wurde durchschnittlich 498.000 € bezahlt, die Preise lagen zwischen 4.170 und 7.490 €/m². Die teuerste Neubauwohnung hat für 1.385.000 € den Besitzer gewechselt. Die Preise für Neubauwohnungen sind 2020 um rund 10 % gestiegen.
  • Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen: Baujahr bis 1949 - 1.170 bis 6.070 €/m², Baujahr 1950 bis 1974 - 1.390 bis 5.170 €/m², Baujahr 1975 bis 1989 - 1.400 bis 4.530 €/m², Baujahr 1990 bis 2004 - 2.030 bis 5.940 €/m², Baujahr ab 2005 - 1.640 bis 6.350 €/m². 2020 sind die Preise um 9,3 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Stadtteile und Lagebeurteilung


Zu den besten Lagen in Karlsruhe gehören:
  • Weststadt und Musikerviertel in Mühlburg, Südweststadt, Märchenviertel in Rüppurr, Geigersberg, Guggelensberg und Turmberg in Durlach
Gute Lagen sind z.B.:
  • Nordweststadt, Oststadt, Waldstadt, Grötzingen, Neureut
Mittlere Lagen sind z.B.:
  • Südstadt, Grünwinkel, Bergdörfer (Grünwettersbach, Hohenwettersbach, Palmbach und Stupferich)
Zu den einfachen Lagen gehören:
  • Knielingen, Daxlanden, Oberreut

Ausblick für 2021


Der Gutachterausschuss Karlsruhe prognostiziert für 2021 weiterhin steigende Preise, eine konkrete Schätzung wurde aber nicht genannt. Noch nicht absehbar sind die Spätfolgen von Corona. Im Moment scheint der Markt für Wohnimmobilien noch völlig unbeeindruckt von der Pandemie, der Wunsch nach mehr Platz für Homeoffice, Homescooling und Frischluftflächen hat sogar für deutliche Preissteigerungen gesorgt. Aber auch Immobilienpreise kennen nicht nur die Richtung nach oben. Betrachtet man z.B. den Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses Karlsruhe vom Jahr 2012, kann man leicht erkennen, dass es ab 1994 zu Preissenkungen von rund 20 % kam und es 17 Jahre gedauert hat, bis eine Immobilie wieder den Ausgangswert erreicht hat.

In normalen Zeiten entwickeln sich Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen ungefähr parallel. Investoren erwarten eine gewisse Rendite, aber auch für Selbstnutzer muss sich eine Eigentumswohnung irgendwie rechnen. In den letzten Jahren sind in vielen Städten die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was letztendlich zu geringeren Renditen führt. Nach Auswertungen des Gutachterausschusses werden inzwischen für Eigentumswohnungen bis zum 45-fachen der Jahresnettomiete bezahlt, das entspricht einer Bruttomietrendite von nur noch 2,22 %. Selbst bei Mehrfamilienhäuser wird in Karlsruhe inzwischen bis zur 39-fachen Jahresmiete bezahlt. Kalkuliert man auch die Erwerbsnebenkosten und die nicht umlegbaren Betriebskosten, kommt man oft nur noch auf Nettorenditen um 1,5 %.

Die Mietsteigerungen in Karlsruhe halten sich schon seit Veröffentlichung des ersten Mietspiegels im Jahr 2013 in Grenzen, siehe auch Mietspiegel für Karlsruhe. Die Mieten für Bestandswohnungen liegen zwischen 3,55 und 17,20 €/m², bei Neubauten werden Durchschnittsmieten von rund 13,55 €/m² erzielt.

Weitere Informationen zum Karlsruher Immobilienmarkt finden Sie auch beim Gutachterausschuss Karlsruhe.

Quellen: Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe, Capital Immobilien Kompass 2021, Focus Immobilien Spezial 2021