der Immobilienmarkt in Karlsruhe

Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2021


Städte-Ranking


Als mittelgroße Stadt mit aktuell ca. 302.000 Einwohnern gehört Karlsruhe nicht zu den deutschen Metropolen, ist aber dennoch ein sehr interessanter Immobilienstandort. Bei vielen Städte-Ratings ist Karlsruhe auf den vorderen Plätzen zu finden.

  • Platz 1 beim Carsharing-Städteranking 2019. Karlsruhe ist nach Angaben des Bundesverbandes Carsharing e.V. mit 3,23 Fahrzeugen pro 1.000 Einwohner die Carsharing-Hauptstadt in Deutschland.
  • Platz 1 (vor Münster und Freiburg - Städte von 200.000 bis 500.000 Einwohner) im ADFC-Fahrradklima-Test 2020
  • Platz 3 der B-Städte beim Städterating 2015 von Deka-Bank und Immobilienmanager. Untersucht wurden die Themen Arbeitsmarkt, Bildung, Demografie, Erreichbarkeit, Lebensqualität, wirtschaftliche Stabilität und Wohlstand.
  • Platz 7 im Zukunftsindex 2030. Das ist das Ergebnis des Städterankings 2015 von IW Consult, ImmobilienScout24 und WirtschaftsWoche.
  • Platz 12 im Städteranking 2019 von WirtschaftsWoche. Zwar verliert die badische Stadt gegenüber den Vorjahren, kann sich aber dank ihrer wirtschaftliche Stärke unter den besten deutschen Städten behaupten.
  • Platz 13 beim HWWI/Berenberg Städteranking 2015. Bewertet wurden ökonomische Leistungsfähigkeit, Bildung und Innovation, Internationalität, Erreichbarkeit und die künftige Veränderung von Bevölkerung und Erwerbspersonen.

Zahlen und Fakten zum Karlsruher Immobilienmarkt 2021


  • Anfang Mai 2022 hat der Gutachterausschuss Karlsruhe den Immobilienmarktbericht für das Jahr 2021 veröffentlicht. Angesichts des geringen veröffentlichten Immobilienangebotes haben viele Marktteilnehmer schon mit einem deutlichen Einbruch der Verkaufsfälle gerechnet, insgesamt wurden von Januar bis November 2021 nur 2.046 Immobilien in Karlsruhe verkauft. Im Vorjahr lag die Zahl noch rund 20 % höher, aber noch deutlich unter dem Rekordwert von 2011 (3.604). Wertmäßig war 2020 wegen einiger großer Wirtschaftsimmobilien ein Ausrutscher (1,42 Mrd €), 2021 hat sich der Wert mit 1,15 Mrd € wieder normalisiert.
  • Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen sank deutlich auf nur noch 1.254 (Vorjahr 1.515), der Wertumsatz ist von 374 Mio € leicht auf 384 Mio € gestiegen. Der Durchschnittspreis lag damit bei rund 384.000 €
  • Die Anzahl der Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäuser ist mit 194 Kauffällen deutlich gesunden, auch wertmäßig wurden nur noch 144,1 Mio € erreicht (Durchschnittspreis knapp 743.000 €)
  • Ziemlich konstand geblieben ist die Anzahl der verkauften Doppel-/Reihenhäuser, mit 137 Verkäufen wurde ein Wertumsatz von 82,8 Mio € (Durchschnittspreis 604.000 €) erzielt
  • Mehrfamilienhäuser sind weiterhin knapp, 2021 wurde mit 125 Verkäufen ein Wertumsatz von 173,9 Mio € erzielt (Durchschnittspreis 1.390.000 € - Vorjahr 1.050.000 €)
  • Der Preis für ein typisches gebrauchtes Einfamilienhaus aus den Siebzigern lag bei ca. 650.000 €, dafür gab es im Schnitt 170 m² Wohnfläche auf einem 550 m² großen Grundstück. Die Preise sind 2021 nach den Auswertungen des Gutachterausschusses um rund 9 % gestiegen. Interessant ist die Häufigkeitsverteilung. Die meisten Häuser wurden zwischen 450.000 und 850.000 € verkauft, von den 70 auswertbaren Verkäufen lagen immerhin 23 in der Preisklasse 1 Mio und darüber.
  • Für ein Reihenmittelhaus Baujahr 1988 mussten ca. 520.000 € bezahlt werden. Dafür erhielt man im Schnitt 120 m² Wohnfläche auf einem 210 m² großen Grundstück.
  • Für eine Neubauwohnung wurde durchschnittlich 527.200 € bezahlt, die Preise lagen zwischen 3.320 und 7.880 €/m². Die teuerste Neubauwohnung hat für 1,5 Mio € den Besitzer gewechselt. Die Preise für Neubauwohnungen sind 2021 nur noch um rund 4 % gestiegen.
  • Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Jahr 2021 um rund 9 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Baujahr bis 1949 - 1.360 bis 6.470 €/m²
    Baujahr 1950 bis 1974 - 1.230 bis 6.900 €/m²
    Baujahr 1975 bis 1989 - 1.250 bis 6.010 €/m²
    Baujahr 1990 bis 2004 - 1.690 bis 6.110 €/m²
    Baujahr ab 2005 - 2.610 bis 6.630 €/m²

Stadtteile und Lagebeurteilung


Zu den besten Lagen in Karlsruhe gehören:
  • Weststadt und Musikerviertel in Mühlburg, Südweststadt, Märchenviertel in Rüppurr, Geigersberg, Guggelensberg und Turmberg in Durlach
Gute Lagen sind z.B.:
  • Nordweststadt, Oststadt, Waldstadt, Grötzingen, Neureut
Mittlere Lagen sind z.B.:
  • Südstadt, Grünwinkel, Bergdörfer (Grünwettersbach, Hohenwettersbach, Palmbach und Stupferich)
Zu den einfachen Lagen gehören:
  • Knielingen, Daxlanden, Oberreut

Ausblick für 2022


Der Gutachterausschuss Karlsruhe prognostiziert für 2021 weiterhin steigende Preise, eine konkrete Schätzung wurde aber nicht genannt. Noch nicht absehbar sind die Spätfolgen von Corona, die stark gestiegenen Baukosten, die Inflation und die Zinsentwicklung. Bis zum Jahresende 2021 schien der Markt für Wohnimmobilien völlig unbeeindruckt, der Wunsch nach mehr Platz für Homeoffice, Homescooling und Frischluftflächen hat sogar für deutliche Preissteigerungen gesorgt. Aber auch Immobilienpreise kennen nicht nur die Richtung nach oben. Betrachtet man z.B. den Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses Karlsruhe vom Jahr 2012, kann man leicht erkennen, dass es ab 1994 zu Preissenkungen von rund 20 % kam und es 17 Jahre gedauert hat, bis eine Immobilie wieder den Ausgangswert erreicht hat.

In normalen Zeiten entwickeln sich Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen ungefähr parallel. Investoren erwarten eine gewisse Rendite, aber auch für Selbstnutzer muss sich eine Eigentumswohnung irgendwie rechnen. In den letzten Jahren sind in vielen Städten die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was letztendlich zu geringeren Renditen führt. Nach Auswertungen des Gutachterausschusses wurden 2021 für Eigentumswohnungen bis zum 49-fachen der Jahresnettomiete bezahlt, das entspricht einer Bruttomietrendite von nur noch 2,04 %. Selbst bei Mehrfamilienhäuser wurden in Karlsruhe 2021 bis zum 42-fachen der Jahresmiete bezahlt. Kalkuliert man auch die Erwerbsnebenkosten und die nicht umlegbaren Betriebskosten, kommt man oft - ohne Berücksichtigung der Zinsen - nur noch auf Nettorenditen um 1,5 %.

Die Mietsteigerungen in Karlsruhe halten sich schon seit Veröffentlichung des ersten Mietspiegels im Jahr 2013 in Grenzen, siehe auch Mietspiegel für Karlsruhe. Die Mieten für Bestandswohnungen liegen zwischen 3,55 und 17,20 €/m², bei Neubauten werden Durchschnittsmieten von rund 13,55 €/m² erzielt.

Der Zins-Schock

In der Presse liest man immer wieder mal von einer moderaten Erhöhung des Leitzinses, um der Inflation zu entgegnen. Der für die Geldpolitik entscheidende Einlagenzins im Euro-Raum liegt aktuell bei minus 0,5 Prozent, selbst eine Erhöhung um 0,5 % hört sich nicht nach einem großen Problem an. Aber die Zinsen für Baugeld sind - von der Öffentlichkeit bisher nahezu unbemerkt - seit Februar 2022 massiv gestiegen, die aktuelle Zinshöhe könnte zu größeren Verwerfungen am Immobilienmarkt führen. Bei guter Bonität und 40 % Eigenkapital kann man bei 10-jähriger Zinsbindung noch mit knapp unter 3 % finanzieren, liegt die Eigenkapitalquote darunter, werden fast immer deutlich über 3 % fällig. Zum Vergleich: Im Januar konnte man mit 20 % Eigenkapital noch mit 1,0 % finanzieren. Für alte Hasen im Immobilienmarkt sind 3 % Zins nichts Neues, in den Achtzigern und frühen Neunzigern waren Zinsen zwischen 6 und 9 % normal. Aber damals waren Immobilien deutlich günstiger und die erzielbaren Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen vergleichsweise hoch. Bruttorenditen (Jahresmiete * 100 / Kaufpreis) von 5 % waren an der Tagesordnung.

Ein Rechenbeispiel: Der typische Käufer 2021 für ein älteres Reihen- oder Doppelhaus zum Preis von 500.000 € (+ 100.000 € für Erwerbsnebenkosten und Renovierung - wird mit vorhandenem Eigenkapital bezahlt) war eine kleine Familie mit gutem Einkommen. Für das Darlehen über 500.000 € (10-jährige Zinsbindung, Zins 1,2 %, Tilgung 2 %) waren monatlich 1.334 € fällig. Würde die Familie heute mit 3,2 % Zins finanzieren, läge die Rate bei 2.167 € und damit 60 % höher. Wenn sich die Familie die höhere Rate nicht leisten kann, kann sie heute bei gleicher Rate von 1.334 € nur noch eine Immobilie für rund 308.000 € kaufen.

Nach meiner Einschätzung wird der Run auf die selbst genutzte Immobilie weiter anhalten, damit sind keine deutlichen Preissenkungen in Sicht. Die Käufer werden sich vermutlich umorientieren, war bisher das Ziel das edle freistehende Einfamilienhaus, wird künftig eher das ältere Reihenhaus in Frage kommen. Und die Haushalte, die bisher das ältere Reihenhaus gesucht haben, werden sich mit einer 3-Zimmer Eigentumswohnung mit Balkon anfreunden müssen.
Bei den Kapitalanlagen sehe ich größere Veränderungen. In den letzten 10 Jahren haben viele Investoren so finanziert, dass die monatliche Raten mit den Mieteinnahmen gedeckt wurden, man konnte also in 25 Jahren ohne weiteren Kapitaleinsatz die Immobilie durch die Mieten abbezahlen. Das wird bei über 3 % Zins nicht mehr funktionieren, entweder muss man wesentlich mehr Eigenkapital einsetzen, die Mieten müssen massiv steigen (ist in Karlsruhe wegen der Mietpreisbremse eine sehr langwierige Sache) oder die Kaufpreise müssen massiv sinken. Die Auswirkungen sind aktuell (Mitte Mai) schon deutlich zu spüren. in den letzten zwei Wochen wurden vier neue Mehrfamilienhäuser in den Immobilienbörsen angeboten, die Angebotspreise liegen nur noch zwischen dem 25- und 30-fachen der Jahresnettomiete.

Weitere Informationen zum Karlsruher Immobilienmarkt finden Sie auch beim Gutachterausschuss Karlsruhe.

Quellen: Immobilienmarktbericht 2020 des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe, Capital Immobilien Kompass 2021, Focus Immobilien Spezial 2021