der Immobilienmarkt in Karlsruhe

Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2022


Städte-Ranking


Als mittelgroße Stadt mit aktuell knapp 300.000 Einwohnern gehört Karlsruhe nicht zu den deutschen Metropolen, ist aber dennoch ein sehr interessanter Immobilienstandort. Bei vielen Städte-Ratings ist Karlsruhe auf den vorderen Plätzen zu finden.

  • Platz 1 beim Carsharing-Städteranking 2019. Karlsruhe ist nach Angaben des Bundesverbandes Carsharing e.V. mit 3,23 Fahrzeugen pro 1.000 Einwohner die Carsharing-Hauptstadt in Deutschland.
  • Platz 2 (nach Münster aber vor Freiburg - Städte von 200.000 bis 500.000 Einwohner) im ADFC-Fahrradklima-Test 2022
  • Platz 3 der B-Städte beim Städterating 2015 von Deka-Bank und Immobilienmanager. Untersucht wurden die Themen Arbeitsmarkt, Bildung, Demografie, Erreichbarkeit, Lebensqualität, wirtschaftliche Stabilität und Wohlstand.
  • Platz 7 im Zukunftsindex 2030. Das ist das Ergebnis des Städterankings 2015 von IW Consult, ImmobilienScout24 und WirtschaftsWoche.
  • Platz 12 im Städteranking 2019 von WirtschaftsWoche. Zwar verliert die badische Stadt gegenüber den Vorjahren, kann sich aber dank ihrer wirtschaftliche Stärke unter den besten deutschen Städten behaupten.
  • Platz 13 beim HWWI/Berenberg Städteranking 2015. Bewertet wurden ökonomische Leistungsfähigkeit, Bildung und Innovation, Internationalität, Erreichbarkeit und die künftige Veränderung von Bevölkerung und Erwerbspersonen.

Zahlen und Fakten zum Karlsruher Immobilienmarkt 2022


  • Ende Mai 2023 hat der Gutachterausschuss Karlsruhe den Immobilienmarktbericht für das Jahr 2022 veröffentlicht. Angesichts der massiven Zinserhöhungen ab Mitte 2022 und der damit für viele Interessenten nicht mehr finanzierbaren Preise haben viele Marktteilnehmer schon mit einem deutlichen Einbruch der Verkaufsfälle gerechnet. Insgesamt wurden im Jahr 2022 nur noch 1.930 Immobilien in Karlsruhe verkauft, das ist ein historischer Tiefststand. In den Vorjahren lag die Zahl deutlich höher, der Rekordwert mit 3.604 Verkäufen wurde im Jahr 2011 erzielt. Auch wertmäßig ging es bergab, es wurden nur noch 1,235 Mrd € erzielt.
  • Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen sank deutlich auf nur noch 1.086 (Vorjahr 1.254), der Wertumsatz ist von 384 Mio € ebenfalls deutlich auf nur noch 321 Mio € gefallen. Der Durchschnittspreis lag damit bei rund 395.450 €
  • Die Anzahl der Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäuser ist mit 199 Kauffällen annähernd gleich geblieben, auch der Wertumsatz war mit 144 Mio € fast unverändert. Der Durchschnittspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus lag damit bei rund 723.600 €.
  • Deutlich gefallen ist die Anzahl der verkauften Doppel-/Reihenhäuser, mit nur noch 97 Verkäufen wurde ein Wertumsatz von 51,1 Mio € (Durchschnittspreis 609.800 €) erzielt.
  • In 2022 war von den gestiegenen Zinsen noch nicht so viel zu spüren wie aktuell, deshalb wurden im Vorjahr noch 131 - überwiegend größere - Mehrfamilienhäuser für knapp 250 Mio € verkauft (Durchschnittspreis 1.908.000 € - Vorjahr 1.390.000 €).
  • Massiv eingebrochen sind die Verkäufe von Baugrundstücken, in 2022 wechselten nur noch 45 Grundstücke den Besitzer, im Vorjahr waren es noch 70.
  • Der Preis für ein typisches gebrauchtes Einfamilienhaus aus den Siebzigern lag bei ca. 760.000 €, dafür gab es im Schnitt 170 m² Wohnfläche auf einem 550 m² großen Grundstück. Die Preise sind 2022 nach den Auswertungen des Gutachterausschusses um rund 16 % gestiegen. Interessant ist die Häufigkeitsverteilung. Die meisten Häuser wurden zwischen 550.000 und 750.000 € verkauft, von den 71 auswertbaren Verkäufen lagen immerhin 19 in der Preisklasse 1 Mio und darüber.
  • Für ein Doppel- oder Reihenendhaus Baujahr 2005 mussten ca. 700.000 € bezahlt werden. Dafür erhielt man im Schnitt 150 m² Wohnfläche auf einem 280 m² großen Grundstück.
  • Für eine Neubauwohnung wurde durchschnittlich 563.500 € bezahlt, die Preise lagen zwischen 4.170 und 8.350 €/m². Die teuerste Neubauwohnung hat für 1,244 Mio € den Besitzer gewechselt. Die Preise für Neubauwohnungen sind 2022 nur noch leicht gestiegen.
  • Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Jahr 2022 ebenfalls nur noch moderat gestiegen.
    Baujahr bis 1949 - 1.130 bis 7.820 €/m²
    Baujahr 1950 bis 1974 - 1.610 bis 6.310 €/m²
    Baujahr 1975 bis 1989 - 1.150 bis 6.010 €/m²
    Baujahr 1990 bis 2004 - 1.670 bis 6.780 €/m²
    Baujahr ab 2005 - 2.340 bis 7.490 €/m²

Stadtteile und Lagebeurteilung


Zu den besten Lagen in Karlsruhe gehören:
  • Weststadt und Musikerviertel in Mühlburg, Südweststadt, Märchenviertel in Rüppurr, Geigersberg, Guggelensberg und Turmberg in Durlach
Gute Lagen sind z.B.:
  • Nordweststadt, Oststadt, Waldstadt, Grötzingen, Neureut
Mittlere Lagen sind z.B.:
  • Südstadt, Grünwinkel, Bergdörfer (Grünwettersbach, Hohenwettersbach, Palmbach und Stupferich)
Zu den einfachen Lagen gehören:
  • Knielingen, Daxlanden, Oberreut

Ausblick für 2023


Der Gutachterausschuss Karlsruhe prognostiziert für 2023 eine stagnierende Anzahl an Verkäufen, bei den Preisen wird ein leichter Rückgang erwartet. Noch nicht absehbar sind die Spätfolgen von Corona, die stark gestiegenen Baukosten, die Inflation und die Zinsentwicklung. Bis zum Jahresende 2021 schien der Markt für Wohnimmobilien völlig unbeeindruckt, der Wunsch nach mehr Platz für Homeoffice, Homescooling und Frischluftflächen hat für deutliche Preissteigerungen gesorgt. Aber auch Immobilienpreise kennen nicht nur die Richtung nach oben. Betrachtet man z.B. den Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses Karlsruhe vom Jahr 2012, kann man leicht erkennen, dass es ab 1994 zu Preissenkungen von rund 20 % kam und es 17 Jahre gedauert hat, bis eine Immobilie wieder den Ausgangswert erreicht hat.

In normalen Zeiten entwickeln sich Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen ungefähr parallel. Investoren erwarten eine gewisse Rendite, aber auch für Selbstnutzer muss sich eine Eigentumswohnung irgendwie rechnen. In den letzten Jahren sind in vielen Städten die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was letztendlich zu geringeren Renditen führt. Nach Auswertungen des Gutachterausschusses wurden 2022 für Eigentumswohnungen bis zum 49-fachen der Jahresnettomiete bezahlt, das entspricht einer Bruttomietrendite von nur noch 2,04 %. Selbst bei Mehrfamilienhäuser wurden in Karlsruhe 2022 bis zum 45-fachen der Jahresmiete bezahlt. Kalkuliert man auch die Erwerbsnebenkosten und die nicht umlegbaren Betriebskosten, kommt man oft - ohne Berücksichtigung der Zinsen - nur noch auf Nettorenditen um 1,5 %.

Die Mietsteigerungen in Karlsruhe halten sich schon seit Veröffentlichung des ersten Mietspiegels im Jahr 2013 in Grenzen, siehe auch Mietspiegel für Karlsruhe. Die Mieten für Bestandswohnungen liegen zwischen 3,90 und 18,80 €/m², bei Neubauten werden Durchschnittsmieten von rund 14 €/m² erzielt.

Der Zins-Schock

Die Zinsen für Baugeld haben sich seit Anfang 2022 ungefähr vervierfacht, mit einer schnellen und deutlichen Entspannung rechnet angesichts der immer noch hohen Inflation kaum jemand mehr. Für alte Hasen im Immobilienmarkt sind 4 % Zins nichts Neues, in den Achtzigern und frühen Neunzigern waren Zinsen zwischen 6 und 9 % normal. Aber damals waren Immobilien deutlich günstiger und die erzielbaren Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen vergleichsweise hoch. Bruttorenditen (Jahresmiete * 100 / Kaufpreis) von 5 % waren an der Tagesordnung.

Ein Rechenbeispiel: Der typische Käufer 2021 für ein älteres Reihen- oder Doppelhaus zum Preis von 500.000 € (+ 100.000 € für Erwerbsnebenkosten und Renovierung - wird mit vorhandenem Eigenkapital bezahlt) war eine kleine Familie mit gutem Einkommen. Für das Darlehen über 500.000 € (10-jährige Zinsbindung, Zins 1,2 %, Tilgung 2 %) waren monatlich 1.334 € fällig. Würde die Familie heute mit 3,9 % Zins und 1 % Tilgung finanzieren, läge die Rate bei 2.042 € und damit 53 % höher. Wenn sich die Familie die höhere Rate nicht leisten kann, kann sie heute bei gleicher Rate von 1.334 € nur noch eine Immobilie für rund 327.000 € kaufen.

Die Vergleichswerte des Gutachterausschusses für das Jahr 2022 sind leider nur "die halbe Wahrheit". Ausgewertet wurde auch das noch starke erste Quartal 2022, die wenigen Verkaufszahlen von der zweiten Jahreshälfte waren wahrscheinlich nur die begehrten Immobilien, die tatsächlich zu noch fast unveränderten Preisen ihren Käufer gefunden haben. Nicht ausgewertet wurden natürlich die Immobilien, die aufgrund eines zu hoch angesetzten Verkaufspreises nicht verkauft wurden. In den Immobilienbörsen wie z.B. immoscout waren in den guten Jahren bis 2021 im Schnitt ca. 70 Eigentumswohnungen in Karlsruhe inseriert, heute sind es mit rund 360 mehr als 5 Mal so viele. Beobachtet man die Anzeigen über längere Zeit, kann man unschwer feststellen, dass "Ladenhüter" mit zu hohem Preis überhaupt nicht verkauft werden oder dass die Preise im Monatsrhythmus gesenkt werden.

TIPP: Für den Google-Browser Chrome gibt es ein Tool, das bei den inserierten Immobilien bei immoscout24 und immowelt die Dauer der Veröffentlichung und eventuelle Preisänderungen anzeigt. Das Tool heißt "Rote Kapsel", es kann kostenlos downgeloaded und installiert werden. Interessant ist, wieviele Immobilien bereits 99 Tage oder länger online sind, interessant sind auch die Preissenkungen, z.B. 01.06.2023 - 799.000 €, 01.08.2023 - 695.000 €, 01.10.2023 - 649.000 €. Für mich als Makler ist natürlich auch sehr interessant, welche Kollegen in welchem Abstand und in welcher Höhe die Preise senken. Als Verkäufer kann man bei diesen Maklern davon ausgehen, dass sie entweder keine Ahnung vom Karlsruher Immobilienmarkt haben oder dass sie dem Verkäufer bei Auftragserteilung wissentlich einen viel zu hohen Verkaufspreis versprochen haben (und künftig den Verkäufer regelmäßig um weitere Preissenkungen bitten müssen).

Nach meiner Einschätzung wird der Run auf die selbst genutzte Immobilie weiter anhalten, damit sind keine deutlichen Preissenkungen in Sicht. Die Käufer werden sich vermutlich umorientieren, war bisher das Ziel das edle freistehende Einfamilienhaus, wird künftig eher das ältere Reihenhaus in Frage kommen. Und die Haushalte, die bisher das ältere Reihenhaus gesucht haben, werden sich mit einer 3-Zimmer Eigentumswohnung mit Balkon anfreunden müssen.
Bei den Kapitalanlagen sehe ich größere Veränderungen. In den letzten 10 Jahren haben viele Investoren so finanziert, dass die monatliche Raten mit den Mieteinnahmen gedeckt wurden, man konnte also in 25 Jahren ohne weiteren Kapitaleinsatz die Immobilie durch die Mieten abbezahlen. Das wird mit Zinsen um 4 % nicht mehr funktionieren, entweder muss man wesentlich mehr Eigenkapital einsetzen, die Mieten müssen massiv steigen (ist in Karlsruhe wegen der Mietpreisbremse eine sehr langwierige Sache) oder die Kaufpreise müssen massiv sinken. Die Auswirkungen sind aktuell (Mitte 2023) schon deutlich zu spüren. In den letzten Wochen wurden mehrere Mehrfamilienhäuser in den Immobilienbörsen angeboten, die Angebotspreise liegen nur noch zwischen dem 20- und 30-fachen der Jahresnettomiete.

Die Habecksche Heizungsdiskussion ist auch am Karlsruher Immobilienmarkt deutlich zu spüren. Immobilien mit alter Öl- oder Gasheizung sind oft fast unverkäuflich, Gewinner sind eindeutig Objekte mit Fernwärmeheizung. Fernwärme in Karlsruhe ist im Moment zwar relativ teuer, sie stammt aber zu rund 80 % aus industrieller Abwärme und erfüllt damit alle aktuell notwendigen Wärmegesetze. Weitere kostspielige bauliche Ausgleichsmaßnahmen, wie z.B. Wärmedämmung oder Solar, sind nicht erforderlich. Auch der Energieausweis wird inzwischen bei jeder Besichtigung diskutiert, erwartet wird eine Effizienzklasse bis maximal D.

Informationen zum Karlsruher Immobilienmarkt und den Immobilienmarktbericht finden Sie beim Gutachterausschuss Karlsruhe.

Quellen: Immobilienmarktbericht 2022 des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe, Capital Immobilien Kompass 2023, Focus Immobilien Spezial 2023