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Der Immobilienmarkt in Karlsruhe


Städte-Ranking


Als mittelgroße Stadt mit aktuell ca. 308.000 Einwohnern gehört Karlsruhe nicht zu den deutschen Metropolen, ist aber dennoch ein sehr interessanter Immobilienstandort. Bei vielen Städte-Ratings ist Karlsruhe auf den vorderen Plätzen zu finden.

  • Platz 1 beim Carsharing-Städteranking 2017. Karlsruhe ist nach Angaben des Bundesverbandes Carsharing e.V. mit 2,71 Fahrzeugen pro 1.000 Einwohner die Carsharing-Hauptstadt in Deutschland.
  • Platz 1 (vor Münster und Freiburg - Städte ab 100.000 Einwohner) im ADFC-Fahrradklima-Test 2018
  • Platz 3 der B-Städte beim Städterating 2015 von Deka-Bank und Immobilienmanager. Untersucht wurden die Themen Arbeitsmarkt, Bildung, Demografie, Erreichbarkeit, Lebensqualität, wirtschaftliche Stabilität und Wohlstand.
  • Platz 7 im Zukunftsindex 2030. Das ist das Ergebnis des Städterankings 2015 von IW Consult, ImmobilienScout24 und WirtschaftsWoche.
  • Platz 12 im Städteranking 2019 von WirtschaftsWoche. Zwar verliert die badische Stadt gegenüber den Vorjahren, kann sich aber dank ihrer wirtschaftliche Stärke unter den besten deutschen Städten behaupten.
  • Platz 13 beim HWWI/Berenberg Städteranking 2015. Bewertet wurden ökonomische Leistungsfähigkeit, Bildung und Innovation, Internationalität, Erreichbarkeit und die künftige Veränderung von Bevölkerung und Erwerbspersonen.

Zahlen und Fakten zum Karlsruher Immobilienmarkt


  • Die im Jahr 2013 veröffentlichte Studie des IVD-Instituts bescheinigt Karlsruhe zusammen mit Freiburg den ersten Platz beim Leerstandsindex in Baden-Württemberg. Nur ca. 2,4 % der Wohnungen stehen leer.
  • Interessant auch die Zahlen von BulwienGesa zum Büroimmobilienmarkt: Mit nur 2,4 % Leerstandsquote ist Karlsruhe auf Platz 1 der untersuchten Städte.
  • Im Jahr 2016 wurde erstmals ein Wertumsatz von über 1 Mrd € erzielt, 2017 lag der Wertumsatz mit 931 Mio € wieder etwas darunter, die Anzahl der verkauften Immobilien ist auf 2.272 gefallen. Im Jahr 2018 wurde wertmäßig das Allzeithoch von 1,234 Mrd erreicht, großen Einfluss hatten dabei aber einige teure Gewerbeobjekte. Die Anzahl der verkauften Immobilien ist mit 2.589 etwas gestiegen, liegt aber immer noch deutlich unter dem Rekord von 2011 (3.604).
  • Der Preis für ein typisches gebrauchtes Einfamilienhaus aus den Siebzigern lag bei ca. 600.000 €, dafür gab es im Schnitt 170 m² Wohnfläche auf einem 510 m² großen Grundstück. Interessant ist - wie schon in den Vorjahren - die Häufigkeitsverteilung. Die meisten Häuser wurden zwischen 350.000 und 650.000 € verkauft, von den 75 auswertbaren Verkäufen lagen nur 5 in der Preisklasse 1 Mio und darüber.
  • Für ein Reihenhaus Baujahr 2010 mussten ca. 485.000 € bezahlt werden. Dafür erhielt man im Schnitt 130 m² Wohnfläche auf einem 190 m² großen Grundstück.
  • Die Anzahl der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern ist im Vergleich etwas gestiegen, verkauft wurden 131 Mehrfamilienhäuser für durchschnittlich 989.000 €.
  • Für eine Neubauwohnung wurde durchschnittlich 443.000 € bezahlt, die Preise lagen zwischen 2.370 und 6.320 €/m².
  • Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen: Baujahr bis 1949 - 1.330 bis 4.560 €/m², Baujahr 1950 bis 1974 - 1.210 bis 4.360 €/m², Baujahr 1975 bis 1989 - 1.110 bis 4.480 €/m², Baujahr 1990 bis 2004 - 1.060 bis 4.840 €/m², Baujahr ab 2005 - 1.720 bis 5.820 €/m²
  • Die Preise sind im Jahr 2018 in den meisten Teilmärkten zwischen 5 und knapp 10 % gestiegen. Mit den Preissteigerungen für 2019 und 2020 wird vom Gutachterausschuss eine Verdoppelung der Werte erwartet.

Stadtteile und Lagebeurteilung


Zu den besten Lagen in Karlsruhe gehören:
  • Weststadt und Musikerviertel in Mühlburg, Südweststadt, Märchenviertel in Rüppurr, Geigersberg, Guggelensberg und Turmberg in Durlach
Gute Lagen sind z.B.:
  • Nordweststadt, Oststadt, Waldstadt, Grötzingen, Neureut
Mittlere Lagen sind z.B.:
  • Südstadt, Grünwinkel, Bergdörfer (Grünwettersbach, Hohenwettersbach, Palmbach und Stupferich)
Zu den einfachen Lagen gehören:
  • Knielingen, Daxlanden, Oberreut

Ausblick für 2018


In normalen Zeiten entwickeln sich Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen ungefähr parallel. Investoren erwarten eine gewisse Rendite, aber auch für Selbstnutzer muss sich eine Eigentumswohnung irgendwie rechnen. Nach Ausbruch der Finanzkrise sind in vielen Städten die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was letztendlich zu geringeren Renditen führt. In den letzten 5 Jahren haben ImmobilienScout24 und Capital für Karlsruhe Mietsteigerungen von gesamt ca. 18 % festgestellt, die Preise für Eigentumswohnungen sind dagegen um 40 % gestiegen. Die Differenz von 22 % nennt ImmobilienScout24 den IMX-Bubble (Indikator für Immobilienblasen). Selbst die Bundesbank warnt bereits vor einer Immobilienblase in Deutschland, allerdings sind damit eher Städte wie Erlangen (IMX-Bubble 42,5), München (40,7), Regensburg (39,9), Ingolstadt (35,6), Nürnberg (32,6), Freiburg (31,8) oder Hamburg (31,5) gemeint. Karlsruhe liegt mit seinem Wert noch im Mittelfeld.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnt in einer Studie vom November 2014 vor dem Kauf von Eigentumswohnungen in bestimmten Städten. Neben den in der Presse oft genannten Städten mit überhitzten Wohnungsmärkten wie München, Köln und Hamburg hat das DIW auch vor dem Kauf von Neubau-Eigentumswohnungen in Karlsruhe gewarnt. Kein Wunder: Die Kaufpreise lagen schon 2014 bei 4.000 €/m² und darüber, damit lassen sich für die nächsten Jahre kaum Bruttorenditen über 4 % erzielen.

Der Gutachterausschusse Karlsruhe erwartet für 2019 ähnliche Preissteigerungen wir im Vorjahr.

Die Mietsteigerungen in Karlsruhe halten sich schon seit Veröffentlichung des ersten Mietspiegels im Jahr 2013 in Grenzen, siehe auch Mietspiegel für Karlsruhe. Die Mieten für Bestandswohnungen liegen zwischen 6,80 und 11,70 €/m², bei Neubauten werden auch Spitzenmieten bis 13,20 €/m² erzielt.

Weitere Informationen zum Karlsruher Immobilienmarkt finden Sie auch beim Gutachterausschuss Karlsruhe.

Quellen: Immobilienmarktbericht 2018 des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe, Capital Immobilien Kompass 2017, IVD CityReport Karlsruhe 2015


Inflationsbereinigte Wohnimmobilienpreise in ausgewählten deutschen Großstädten 1990 bis 2016

OECD-Immobilienpreise Deutschland Quelle: OECD Residential Property Price Indices