Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2023

Als mittelgroße Stadt mit aktuell knapp 300.000 Einwohnern gehört Karlsruhe nicht zu den deutschen Metropolen, ist aber dennoch ein sehr interessanter Immobilienstandort. Bei vielen Städte-Ratings ist Karlsruhe auf den vorderen Plätzen zu finden.

• Platz 1 beim Carsharing-Städteranking 2023. Karlsruhe ist nach Angaben des Bundesverbandes Carsharing e.V. mit 4,34 Fahrzeugen pro 1.000 Einwohner mit großem Abstand die Carsharing-Hauptstadt in Deutschland. Auf Platz 2 liegt München mit 2,02 Fahrzeugen
• Platz 2 (nach Münster aber vor Freiburg - Städte von 200.000 bis 500.000 Einwohner) im ADFC-Fahrradklima-Test 2022
• Platz 3 der B-Städte beim Städterating 2015 von Deka-Bank und Immobilienmanager. Untersucht wurden die Themen Arbeitsmarkt, Bildung, Demografie, Erreichbarkeit, Lebensqualität, wirtschaftliche Stabilität und Wohlstand.
• Platz 7 im Zukunftsindex 2030. Das ist das Ergebnis des Städterankings 2015 von IW Consult, ImmobilienScout24 und WirtschaftsWoche.
• Platz 16 im Städteranking 2023 von WirtschaftsWoche. Punkte verliert Karlsruhe wegen der negativen Einwohnerentwicklung, Pluspunkte gibt es vor allem für die Stärke der "wissensintensiven Dienstleistungen".
• Platz 13 beim HWWI/Berenberg Städteranking 2015. Bewertet wurden ökonomische Leistungsfähigkeit, Bildung und Innovation, Internationalität, Erreichbarkeit und die künftige Veränderung von Bevölkerung und Erwerbspersonen.

Zahlen und Fakten zum Karlsruher Immobilienmarkt 2023

• Anfang Mai 2024 hat der Gutachterausschuss Karlsruhe den Immobilienmarktbericht für das Jahr 2023 veröffentlicht. Nachdem im Jahr 2022 aufgrund der massiven Zinserhöhungen die Zahl der Kauffälle einen historischen Tiefstand erreicht hatte, ist das Niveau in 2023 mit 1.952 Fällen (+19) zumindest gleichbleibend. In den Jahren vor 2022 lag die Zahl deutlich höher, der Rekordwert mit 3.604 Verkäufen wurde im Jahr 2011 erzielt. Beim Wertumsatz gab es einen dramatischem Einbruch um 25 % auf jetzt nur noch 920 Mio €, damit sind wir wieder auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2015. Der Rekordwert mit 1,42 Mrd € wurde im Jahr 2021 erzielt.
• Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen ist mit 1.251 Fällen leicht gestiegen (Vorjahr 1.254), der Wertumsatz ist um rund 8 % auf 311 Mio € gefallen. Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung lag somit bei rund 248.600 € (Vorjahr 275.500 €).
• Die Anzahl der Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäuser ist mit 201 (Vorjahr 199) Kauffällen annähernd gleich geblieben, auch der Wertumsatz war mit 138,5 Mio (Vorjahr 144 Mio €) fast unverändert. Der Durchschnittspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus lag damit bei rund 689.000 €.
• Leicht gestiegen ist die Anzahl der verkauften Doppel-/Reihenhäuser, mit 103 Verkäufen wurde ein Wertumsatz von 59,1 Mio € (Durchschnittspreis 573.800 €) erzielt.
• Den deutlichsten Einbruch bei den Kaufpreisen gab es bei Mehrfamilienhäusern. Mit 140 Verkäufen wurden nur noch 164,48 Mio € erzielt, das entspricht einem Durchschnittspreis von nur noch 1.175.000 € (Vorjahr 1.908.000 €).
• Leicht gestiegen sind die Verkäufe von Baugrundstücken, in 2023 wechselten 62 (Vorjahr 45) Grundstücke den Besitzer.
• Der Preis für ein typisches gebrauchtes Einfamilienhaus aus den Siebzigern lag bei ca. 730.000 €, dafür gab es im Schnitt 170 m² Wohnfläche auf einem 550 m² großen Grundstück. Die Preise sind 2023 nach den Auswertungen des Gutachterausschusses um rund 7,8 % gefallen. Interessant ist die Häufigkeitsverteilung. Die meisten Häuser wurden zwischen 350.000 und 850.000 € verkauft, von den 80 auswertbaren Verkäufen lagen nur noch 9 Häuser in der Preisklasse 1 Mio und darüber.
• Für ein Doppel- oder Reihenendhaus Baujahr 1988 mussten ca. 550.000 € bezahlt werden. Dafür erhielt man im Schnitt 130 m² Wohnfläche auf einem 210 m² großen Grundstück.
• Für eine Neubauwohnung wurde durchschnittlich 510.000 € bezahlt, die Preise lagen zwischen 4.220 und 8.620 €/m². Die teuerste Neubauwohnung hat für 1.370.000 € den Besitzer gewechselt. Die Preise für Neubauwohnungen sind 2023 und rund 4 % gestiegen.
• Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Jahr 2023 deutlich gesunken, insbesondere die Spitzenpreise sind in fast allen Baujahresklassen Geschichte.
  Baujahr bis 1949 - 1.680 bis 5.650 €/m² (Vorjahr bis 7.820 €/m²)
  Baujahr 1950 bis 1974 - 1.470 bis 5.520 €/m² (Vorjahr bis 6.310 €/m²)
  Baujahr 1975 bis 1989 - 1.330 bis 7.030 €/m² (Vorjahr bis 6.010 €/m²)
  Baujahr 1990 bis 2004 - 1.500 bis 6.290 €/m² (Vorjahr bis 6.780 €/m²)
  Baujahr ab 2005 - 2.700 bis 7.040 €/m² (Vorjahr bis 7.490 €/m²)

Stadtteile und Lagebeurteilung

Zu den besten Lagen in Karlsruhe gehören:

• Weststadt und Musikerviertel in Mühlburg, Südweststadt, Märchenviertel in Rüppurr, Geigersberg, Guggelensberg und Turmberg in Durlach

Gute Lagen sind z.B.:

• Nordweststadt, Oststadt, Waldstadt, Grötzingen, Neureut, Weiherfeld-Dammerstock

Mittlere Lagen sind z.B.:

• Südstadt, Grünwinkel, Bergdörfer (Grünwettersbach, Hohenwettersbach, Palmbach und Stupferich)

Zu den einfachen Lagen gehören:

• Knielingen, Daxlanden, Oberreut

Ausblick für 2024

Der Gutachterausschuss Karlsruhe prognostiziert für 2024 eine stagnierende Anzahl an Verkäufen, Bei den Preisen geht man bei der individuellen Bauweise und dem Geschosswohnungsbau zukünftig von einer Stagnation, in allen anderen Bereichen von einem leichten Rückgang aus.

Noch nicht absehbar sind die Spätfolgen von Corona, die stark gestiegenen Baukosten, die Inflation und die Zinsentwicklung. Bis zum Jahresende 2021 schien der Markt für Wohnimmobilien völlig unbeeindruckt, der Wunsch nach mehr Platz für Homeoffice, Homescooling und Frischluftflächen hat für deutliche Preissteigerungen gesorgt. Aber auch Immobilienpreise kennen nicht nur die Richtung nach oben. Betrachtet man z.B. den Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses Karlsruhe vom Jahr 2012, kann man leicht erkennen, dass es ab 1994 zu Preissenkungen von rund 20 % kam und es 17 Jahre gedauert hat, bis eine Immobilie wieder den Ausgangswert erreicht hat.

In normalen Zeiten entwickeln sich Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen ungefähr parallel. Investoren erwarten eine gewisse Rendite, aber auch für Selbstnutzer muss sich eine Eigentumswohnung irgendwie rechnen. In den letzten Jahren sind in vielen Städten die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was letztendlich zu geringeren Renditen führt. Nach Auswertungen des Gutachterausschusses wurden 2023 für Eigentumswohnungen das 33-fache der Jahresnettomiete bezahlt, das entspricht einer Bruttomietrendite von rund 3,03 %. Selbst bei Mehrfamilienhäuser wurden in Karlsruhe 2023 bis zum 30-fachen der Jahresmiete bezahlt. Kalkuliert man auch die Erwerbsnebenkosten und die nicht umlegbaren Betriebskosten, kommt man oft - ohne Berücksichtigung der Zinsen - nur noch auf Nettorenditen unter 2 %.

Die Mietsteigerungen in Karlsruhe halten sich schon seit Veröffentlichung des ersten Mietspiegels im Jahr 2013 in Grenzen, siehe auch Mietspiegel für Karlsruhe. Immerhin folgte der Mietspiegel 2023 der allgemeinen Preisentwicklung, die Mieten wurden durchgängig um 9,5 % erhöht. Die geringste Miete liegt jetzt bei 3,90 €/m² (vorher 3,55 €/m² - Altbau bis 1965, sehr einfache Ausstattung, Lagenachteile, über 120 m² Wfl.), die höchste Miete bei 18,80 €/m² (vorher 17,20 €/m² - ab Baujahr 2008, hervorragende Ausstattung, Lagevorteile, bis 30 m² Wfl).

Der Zins-Schock

Die Zinsen für Baugeld haben sich seit Anfang 2022 ungefähr vervierfacht, mit einer deutlichen und schnellen Entspannung rechnen auch die Fachleute nicht. Für alte Hasen im Immobilienmarkt sind 4 % Zins nichts Neues, in den Achtzigern und frühen Neunzigern waren Zinsen zwischen 6 und 9 % normal. Aber damals waren Immobilien deutlich günstiger und die erzielbaren Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen vergleichsweise hoch. Bruttorenditen (Jahresmiete * 100 / Kaufpreis) von 5 % waren an der Tagesordnung.

Ein Rechenbeispiel: Der typische Käufer 2021 für ein älteres Reihen- oder Doppelhaus zum Preis von 500.000 € (+ 100.000 € für Erwerbsnebenkosten und Renovierung - wird mit vorhandenem Eigenkapital bezahlt) war eine kleine Familie mit gutem Einkommen. Für das Darlehen über 500.000 € (10-jährige Zinsbindung, Zins 1,2 %, Tilgung 2 %) waren monatlich 1.334 € fällig. Würde die Familie heute mit 3,6 % Zins und 1,4 % Tilgung finanzieren, läge die Rate bei 2.083 € und damit 56 % höher. Wenn sich die Familie die höhere Rate nicht leisten kann, kann sie heute bei gleicher Rate von 1.334 € nur noch eine Immobilie für rund 320.000 € kaufen. Nach Empfehlungen der Baufinanzierer soll die Rate für Zins und Tilgung bei maximal 40 % des Nettoeinkommens liegen, für einen 500.000 € Kredit müsste das nachhaltige Netto-Familieneinkommen also bei mindestens 5.200 € im Monat liegen. Von den meisten Banken wird zudem 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital gefordert.

Die Vergleichswerte des Gutachterausschusses für das Jahr 2023 sind schon deutlich näher an der Realität als die Werte von 2022. Ausgewertet wurden aber nur die tatsächlichen Verkäufe, nicht berücksichtigt wurden natürlich die Immobilien, die aufgrund eines zu hoch angesetzten Verkaufspreises nicht verkauft wurden. In den Immobilienbörsen wie z.B. immoscout waren in den guten Jahren bis 2021 im Schnitt ca. 70 Eigentumswohnungen in Karlsruhe inseriert, heute sind es mit rund 300 mehr als 4 Mal so viele. Beobachtet man die Anzeigen über längere Zeit, kann man unschwer feststellen, dass "Ladenhüter" mit zu hohem Preis überhaupt nicht verkauft werden oder dass die Preise im Monatsrhythmus gesenkt werden.

TIPP: Für den Google-Browser Chrome gibt es ein Tool, das bei den inserierten Immobilien bei immoscout24 und immowelt die Dauer der Veröffentlichung und eventuelle Preisänderungen anzeigt. Das Tool heißt "Rote Kapsel", es kann kostenlos downgeloaded und installiert werden. Interessant ist, wieviele Immobilien bereits 99 Tage oder länger online sind, interessant sind auch die Preissenkungen, z.B. 01.06.2023 - 799.000 €, 01.08.2023 - 695.000 €, 01.10.2023 - 649.000 €. Für mich als Makler ist natürlich auch sehr interessant, welche Kollegen in welchem Abstand und in welcher Höhe die Preise senken. Als Verkäufer kann man bei diesen Maklern davon ausgehen, dass sie entweder keine Ahnung vom Karlsruher Immobilienmarkt haben oder dass sie dem Verkäufer bei Auftragserteilung wissentlich einen viel zu hohen Verkaufspreis versprochen haben (und künftig den Verkäufer regelmäßig um weitere Preissenkungen bitten müssen).

Nach meiner Einschätzung wird der Run auf die selbst genutzte Immobilie weiter anhalten, damit sind keine deutlichen Preissenkungen in Sicht. Die Käufer werden sich vermutlich umorientieren, war bisher das Ziel das edle freistehende Einfamilienhaus, wird künftig eher das ältere Reihenhaus in Frage kommen. Und die Haushalte, die bisher das ältere Reihenhaus gesucht haben, werden sich mit einer 3-Zimmer Eigentumswohnung mit Balkon anfreunden müssen.
Bei den Kapitalanlagen sehe ich größere Veränderungen. In den letzten 10 Jahren haben viele Investoren so finanziert, dass die monatliche Raten mit den Mieteinnahmen gedeckt wurden, man konnte also in 25 Jahren ohne weiteren Kapitaleinsatz die Immobilie durch die Mieten abbezahlen. Das wird mit Zinsen um 4 % nicht mehr funktionieren, entweder muss man wesentlich mehr Eigenkapital einsetzen, die Mieten müssen massiv steigen (ist in Karlsruhe wegen der Mietpreisbremse eine sehr langwierige Sache) oder die Kaufpreise müssen massiv sinken. Die Auswirkungen sind aktuell (Mitte 2024) schon deutlich zu spüren. In den letzten Monaten wurden mehrere Mehrfamilienhäuser in den Immobilienbörsen angeboten, die Angebotspreise liegen nur noch zwischen dem 20- und 25-fachen der Jahresnettomiete.

Die Habecksche Heizungsdiskussion ist auch am Karlsruher Immobilienmarkt deutlich zu spüren. Immobilien mit alter Öl- oder Gasheizung sind oft fast unverkäuflich, Gewinner sind eindeutig Objekte mit Fernwärmeheizung. Fernwärme in Karlsruhe ist im Moment zwar relativ teuer, sie stammt aber zu rund 80 % aus industrieller Abwärme und erfüllt damit alle aktuell notwendigen Wärmegesetze. Weitere kostspielige bauliche Ausgleichsmaßnahmen, wie z.B. Wärmedämmung oder Solar, sind nicht erforderlich. Auch der Energieausweis wird inzwischen bei jeder Besichtigung diskutiert, erwartet wird eine Effizienzklasse bis maximal D.

Informationen zum Karlsruher Immobilienmarkt und den Immobilienmarktbericht finden Sie beim Gutachterausschuss Karlsruhe.

Quellen: Immobilienmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe, Capital Immobilien Kompass 2024, Focus Immobilien Spezial 2023