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Verkehrswert oder Marktwert nach dem Baugesetzbuch

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." (§ 194 BauGB)

Marktwert nach dem Pfandbriefgesetz

"Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt." (§ 16 Abs. 2 PfandBG)

Beleihungswert nach dem Pfandbriefgesetz

"Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen." (§ 16 Abs. 2 PfandBG)

Der emotionale Mehrwert

Manchmal werden Immobilien schon nach kurzer Vermarktungsdauer zu Preisen deutlich über dem Marktwert verkauft. Diese Preise sind rational nicht zu begründen, sie haben auch nichts mit der normalen Angebots- und Nachfrage-Situation zu tun. Oft sind es kleine Details, die den Wert der Immobilie für einen oder mehrere Interessenten maßgeblich beeinflussen. Diese Details lassen sich mit den üblichen Wertermittlungsverfahren nicht kalkulieren, da sie nur für eine kleine Gruppe von Interessenten einen höheren Wert darstellen. Einige Beispiele:

• Großer Kastanienbaum im Garten - einige Interessenten freuen sich schon auf das schattige Plätzchen im Sommer, die anderen befürchten, dass die Räume durch den großem Baum zu dunkel werden.
• Direkte Nachbarschaft zu einem Promimenten - manche mögen das, die anderen fürchten vielleicht den Presserummel
• Außergewöhnliche Farbgestaltung und Möblierung - der Sachverständige sieht die Räume unmöbliert mit weißen Wänden, manche Interessenten erinnert die Einrichtung vielleicht an einen Traum-Urlaub in der Toscana und sie sind sofort emotional berührt

Die Emotionen können aber auch das Gegenteil bewirken. Es gibt einige Immobilien, die trotz fairem Preis und ohne offensichtliche Nachteile nicht zum Marktwert verkauft werden können. Ein Beispiel hierfür ist auch wieder die Möblierung und Farbgestaltung.

Welcher Wert ist der Richtige für Sie ?

Im Baugesetzbuch wird der Verkehrswert mit dem Marktwert gleichgesetzt, allerdings darf ein ermittelter Wert nur dann als "Verkehrswert" bezeichnet werden, wenn er in einem Gutachten ausführlich und nachvollziehbar begründet wird. Der Beleihungswert liegt meist deutlich unter dem aktuell erzielbaren Verkaufspreis, er dient den Banken zur Ermittlung der erstrangigen Beleihungsgrenze. Damit lässt sich ungefähr abschätzen, wie viel Eigenkapital die Banken von einem Käufer fordern werden. Treffend definiert ist der Begriff "Marktwert" im Pfandbriefgesetz: Der Marktwert ist der wahrscheinlichste Verkaufspreis, wenn weder Verkäufer noch Käufer einen erheblichen Zeitdruck haben und beide Parteien gut über die aktuelle Marktsituation informiert sind. Neben den objektiven Fakten zur Immobilie sollte auch ein eventueller "Emotionswert" berücksichtigt werden.