Auswirkungen von Corona auf den Immobilienmarkt

Besichtigungstermine während der Corona-Krise

Immobilienmakler dürfen in Baden-Württemberg noch weiter arbeiten, aber Besichtigungstermine sind nur möglich, wenn "Wohnungslosigkeit oder Leerstand droht". Damit dürften die meisten Termine in ohnehin leerstehenden Immobilien stattfinden. Zu Ihrem und unserem Schutz versuchen wir, möglichst wenige Besichtigungstermine zu organisieren. Bitte lesen Sie unsere Exposés ganz genau, um abzuschätzen, ob die Immobilie wirklich zu Ihnen passt. Weitere Fragen beantworten wir Ihnen gerne telefonisch oder per Mail. Für die meisten Immobilien veröffentlichen wir einen kurzen Video-Clip mit noch mehr Fotos bei YouTube und eine virtuelle 360°-Grad-Besichtigungstour. Wenn alles passt (und nur dann), zeigen wir Ihnen die Wohnung gerne auch persönlich (jeweils nur 1 weitere Person in der Wohnung, ausreichend Abstand, Begrüßung mit einem Lächeln aber ohne Händeschütteln, gerne mit Handschuhen und Mundschutzmaske …).

Mietkürzungen

Es ist schon verwunderlich, wie viele Mieter sich in den letzten Tagen wegen Corona mit Mietkürzungen an ihre Vermieter gewandt haben. Eine Mietkürzung ist aber nur möglich, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, die Corona-Pandemie ist aber in der Regel kein Mangel der Mietsache. Der Gesetzesbeschluss der Bundesregierung besagt lediglich, dass ein Mietverhältnis wegen Mietrückständen bis zum 30.06.2020 nicht gekündigt werden darf, Mietrückstände sind bis zum 30.06.2022 auszugleichen. Der Mieter muss natürlich nachweisen, dass er nur wegen Corona nicht mehr in voller Höhe bezahlen kann. Das dürfte einem privaten Mieter in Kurzarbeit oder Kündigung oder einem gewerblichen Textil-Ladenmieter leicht fallen, ein Unternehmer wie z.B. Steuerberater oder Rechtsanwalt hat hier sicherlich ein Argumentationsproblem. Bei Liquiditätsproblemen empfehlen wir ein persönliches Gespräch mit dem Vermieter, vielfach lässt sich so eine Lösung finden.

Marktwertermittlungen

In den letzten Tagen hatte ich eine außergewöhnlich hohe Zahl an Immobilien-Eigentümern, die - aus welchen Gründen auch immer - den Wert und die Verkaufbarkeit ihrer Immobilie abgefragt haben. Unter normalen Umständen dürfte ich mich als Sachverständiger nur dann zum Wert einer Immobilie äußern, wenn ich die Immobilie persönlich besichtigt habe. Aber ungewöhnliche Zeiten erfordern ungewöhnliche Maßnahmen. Wir haben ein Tool entwickelt, wie wir auch ohne persönliche Besichtigung einen einigermaßen sachverständigen Wert ermitteln können (ohne Berücksichtigung von Corona, siehe unten). Ihre Augen ersetzen für den Moment meine Augen, noch besser wäre ein WhatsApp- oder Facetime-Videotelefonat. Sie können mir mit dem Ausfüllen der Checkliste einen großen Teil der Arbeit abnehmen, den Rest kann ich mit Google-Earth, den Auswertungen des Gutachterausschusses und meiner persönlichen Kenntnis des Karlsruher Immobilienmarktes (insbesondere der Weststadt) erledigen. Bitte melden Sie sich telefonisch unter 0721-8315250 oder per Mail an info@weststadtmakler.de

Preisentwicklung nach der Krise

Die Experten sind sich uneins. Einige gehen von einem fast ungebremsten Immobilienboom aus, die Mehrzahl befürchtet deutliche Einbrüche. Alles steht und fällt mit Heftigkeit und Dauer der Corona-Einschränkungen. Beispiele: Das Institut der deutschen Wirtschaft rechnet mit einem krisenbedingten Rückgang der Preise von maximal 12 Prozent. Das Forschungsinstitut Empirica erwartet ein Minus von zehn bis 25 Prozent. In einer Umfrage des Immobilienverbands IVD rechneten die Befragten sogar mit Preissteigerungen um vier bis fünf Prozent.

Aktuelle Zahlen gibt es nicht. Immobilienscout & Co. berichten zwar von kaum veränderten Preisen, aber diese Plattformen kennen nicht die tatsächlich realisierten Verkäufe.

Potentielle Selbstnutzer werden kaum kaufen, solange ihr Arbeitsplatz durch Kurzarbeit und Stellenkürzungen bedroht ist. Professionelle Investoren befürchten einen Einbruch ihres Euro-Guthabens, sie sind aber jetzt vermehrt auf der Suche nach „Schnäppchen“. Nach einer aktuellen Studie von McKinsey haben mit 54 Prozent mehr als die Hälfte der Mieter oder Kaufinteressenten ihre Suche ausgesetzt oder verschoben. Aber auch die Immobilieneigentümer sind verunsichert: 69 % haben ihre Verkaufs- oder Vermietungsabsicht auf Eis gelegt.

Meine persönliche Meinung:
Bundesweit haben inzwischen mehr als 650.000 Unternehmen (Stand 09.04.2020) Kurzarbeit beantragt, d.h. davon sind über 7 Millionen Arbeitnehmer betroffen. Alleine in den ersten zwei Tagen haben über 200.000 Klein-Unternehmer in Baden-Württemberg eine Corona-Soforthilfe beantragt, in Berlin haben sogar 3/4 der Solo-Selbstständigen ihren Antrag gestellt. Wer soll da noch eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen ? Viele werden ihren Wunsch nach der Traum-Immobilie erst einmal verschieben. Investoren haben Angst um ihr Geld, sie sind verstärkt auf der Suche nach Beton-Gold. Aber auch die Profis lesen die aktuelle Presse, damit gehe ich von einer verstärkten "Schnäppchen-Suche" aus. Investoren werden wieder nach Brutto-Mietrenditen deutlich über 3 % suchen, d.h. das 30-fache der Mieteinnahmen wird nicht mehr bezahlt werden. Auch die Finanzierung wird nicht einfacher. Viele Banken haben gleich ihre Beleihungsgrenzen angepasst, der ungesicherte Anteil wird nur mit einem deutlichen Zinsaufschlag finanziert. Und wenn die Käufer ihr Eigenkapital einigermaßen sinnvoll angelegt haben, haben sie es durch den Absturz an den Börsen empfindlich reduziert. Preis-Reduzierungen zwischen 10 und 20 % halte ich für realistisch, d.h. wir könnten wieder auf dem Preisniveau von 2017/2018 landen.