Eine Immobilie verkaufen kann jeder ? Bei einigen Immobilien mag das zutreffen, aber in der Mehrzahl der Fälle wird es doch etwas kniffeliger. Unzureichende Vorbereitung führt oft zu langwierigen
Verzögerungen, in Einzelfällen können auch Schadensersatzklagen oder Kaufpreisminderungen auf den Verkäufer zukommen. Vom Notar ist in vielen Fällen keine Hilfe zu erwarten. Seine Aufgabe ist die
rechtssichere Grundstücksübertragung im Grundbuch, er wird die Immobilie aber nicht besichtigen und er führt auch keine Recherchen z.B. über Baulasten oder Denkmaleigenschaften durch. Genau dafür
wird ein professioneller Immobilienmakler benötigt. Einige Beispiele aus unserer täglichen Praxis:
Grundschuld
Insbesondere bei geerbten Immobilien gehen die Erben oft davon aus, dass alle Schulden vor langer Zeit bezahlt wurden und ein Verkauf problemlos möglich ist. Nach vollständiger Tilgung des Darlehens
schicken die Banken in der Regel die Löschungsbewilligung (bei Briefgrundschulden auch den Grundschuldbrief), der Eigentümer kann mit diesen Dokumenten beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschulden
aus dem Grundbuch beantragen. Oft wird das aber nicht gleich gemacht, z.B. um später ohne erneute Grundbuchkosten ein Renovierungsdarlehen aufzunehmen. Schon bei Verkaufsbeginn muss geklärt sein, ob die
Dokumente vorliegen oder ob die Bank vielleicht noch keine Löschungsbewilligung ausgestellt hat. Werden die Dokumente nicht aufgefunden, muss ein öffentliches Aufgebot bestellt werden, das ist nicht ganz
billig und dauert oft bis zu einem Jahr.
Kulturdenkmal
Ob ein Gebäude als Kulturdenkmal eingestuft ist, kann einen erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Bei einem hübschen Altbau aus der Gründerzeit ist die Denkmaleigenschaft vielleicht eher
von Vorteil, aber es gibt auch ungewöhnliche Denkmale, die den Wert deutlich senken können. In Karlsruhe gibt es einige (oft unauffällige und unscheinbare) Einfamilienhäuser aus den 1960ern, die wegen
ihrer kulturhistorischen Relevanz unter Denkmalschutz gestellt wurden. Beispiele sind die Baumgartensiedlung in Rüppurr, eine Reihenhausanlage in der Waldstadt oder einige Klinkerbauten von Prof. Rossmann
in der Nordweststadt und Rüppurr. Mit den Auflagen des Denkmalamts sind eine energetische Sanierung oder eine Erweiterung oft überhaupt nicht oder nur zu sehr hohen Kosten möglich. Vor dem Verkauf muss
die Denkmal-Situation geprüft werden, der Käufer muss informiert werden und in den Kaufvertrag sollte eine Denkmal-Klausel aufgenommen werden.
Weitere Beispiele:
Denkmalgeschützter ehemaliger Bierkeller viele Meter tief unter einigen Gebäuden aus den 1960ern. Die Nachfrage beim Denkmalamt verlief positiv, der Bierkeller ist nicht mehr schützenswert.
Verkauf einer Eigentumswohnung mit darüber liegendem Dachspeicher in Mühlburg. Laut Denkmalliste kein Denkmal, Zustimmung der Miteigentümer zum Speicherausbau inklusive Dachterrasse liegt vor.
Nachfrage beim Denkmalamt, inzwischen ist das Gebäude „in Prüfung“. Nach einigen Wochen wurde das Gebäude als Kulturdenkmal eingestuft, Dachgeschossausbau und Dachterrasse waren damit nicht mehr möglich,
verkauft werden konnte - deutlich billiger - nur eine Wohnung mit Speicher.
Nießbrauch
Vor allem bei vorzeitiger Eigentumsübertragung von Eltern auf Kinder wird oft ein Nießbrauchrecht zugunsten der Eltern ins Grundbuch eingetragen. Wurde der Schenkungsvertrag von einem fähigen Notar
beurkundet, steht im Grundbuch der Zusatz ".. löschbar mit Todesnachweis". Fehlt dieser Zusatz, müssen die Erben beim Verkauf nicht nur den Todesschein, sondern auch die Schenkungsurkunde im Original
vorlegen. Oft liegen diese Urkunden nicht mehr vor, eine Ersatzbeschaffung kann viele Wochen dauern.
Grundstücksgrenzen
Insbesondere im Karlsruher Wagnerviertel sind viele Grundstücke rechtlich deutlich kleiner als auf den ersten Blick ersichtlich. Die Grundstücksgrenzen verlaufen entlang des Hauses, der großzügige Vorgarten liegt
auf Stadtgrundstück. Bei einigen Grundstücken ist zusätzlich eine Baulast eingetragen, die den Eigentümer zur Unterhaltung und Pflege des Vorgartens verpflichtet. Solange die Stadt keine großflächige
Erweiterung der Straßen (oder die Grünen einen 4-spurigen Fahrrad-Highway) planen, ist die Grundstückssituation akzeptabel und wertneutral, aber der Käufer sollte unbedingt informiert werden.
Baulasten
Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht BW eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber der Stadt, bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Bei Eigentumswohnungen
sind die Baulasten in der Regel nicht wertrelevant, sie betreffen meistens das gesamte Grundstück (z.B. Duldung eines Überbau des Grundstücksnachbarn, einer Trafostation der Stadtwerke oder
Geh-/Fahr- und Wegerechte für das Nachbargrundstück). In einem Fall war eine eingetragene Baulast auch bei einer Eigentumswohnung wertrelevant. Für den zu einer Eigentumswohnung gehörende Stellplatz
wurde viele Jahre zuvor eine Baulast zugunsten eines naheliegenden Gewerbegrundstücks eingetragen (war billiger als der Ablösebetrag an die Stadt). Über den Stellplatz kann damit nicht mehr frei verfügt
werden. Fazit: Pflicht bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern, aber auch bei Eigentumswohnungen sollte vor dem Verkauf das Baulastenverzeichnis eingesehen werden.
Wohnfläche
Der Klassiker beim Immobilienverkauf. Bei geschätzt jeder zweiten Immobilie erhalten wir vom Eigentümer falsche Angaben zur Wohnfläche, insbesondere bei älteren Gebäuden liegt kaum eine nachvollziehbare
Wohnflächenberechnung vor. Bei vielen Einfamilienhäusern z.B. aus den 1960ern in der Nordweststadt wurde das Dachgeschoss - ohne Baugenehmigung - zur Wohnung ausgebaut. Erkennbar ist das oft an der zu
geringen Deckenhöhe (LBO BW: 2,2 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche über 1,5 m) oder am fehlenden großen Fenster (zweiter Rettungsweg Brandschutz). Ähnlich ist es bei vielen
Dachgeschoss-Maisonette-Eigentumswohnungen, bei neueren Objekten wird die Fläche im Dachspitz im Grundrissplan oft als "Galerie" oder "Abstellraum" bezeichnet. Auch ausgebaute Kellerräume sind selten echte
Aufenthaltsräume, erkennbar oft an der geringen Deckenhöhe und zu kleinen Fenstern. Diese Flächen können nicht als "Wohnfläche" verkauft werden, sie sind "Nutzflächen". Auch wenn im Kaufvertrag in der
Regel keine verbindliche Wohnfläche vereinbart wird, kann dem Käufer aber bei deutlicher Abweichung von angebotener und tatsächlicher Wohnfläche ein Minderungsanspruch zustehen. Da inzwischen fast alle
Banken eine vollständige Wohnflächenberechnung fordern, muss die Immobilie notfalls vermessen werden, wenn in den Unterlagen nichts gefunden wird.
Wegerecht
Der Käufer von Grundstück A plant auf seinem Grundstück eine neue Garage, die Zufahrt ist nur über das Nachbargrundstück von Eigentümer B möglich. A und B werden sich schon vor dem Kauf einig, nach dem Kauf
zahlt A zahlt den vereinbarten Betrag an B, in beiden Grundbüchern wird das Wegerecht eingetragen (bei A im Bestandsverzeichnis, bei B als Grunddienstbarkeit in Abt. II). Wäre das Grundstück B lastenfrei,
wäre das der perfekte Weg für ein Wegerecht. Oft steht aber eine Grundschuld auf Rang 1, das Wegerecht ist damit nachrangig. Eigentümer B konnte wenig später seine Darlehen nicht mehr bedienen und das
Grundstück wurde zwangsversteigert. Im Wege der Zwangsversteigerung kann auch das Wegerecht vom Amts wegen gelöscht werden. Nur gut, dass wir vorgesorgt haben: Zusätzlich zu den Grundbucheinträgen
wurde eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Rahmen einer Baulast eingetragen.
Fertighaus
Ältere Fertighäuser mit Baujahren bis Anfang der 1990er Jahre sind heute kaum oder nur mit sehr hohen Preisnachlässen verkaufbar. In den meisten Häusern wurden Formaldehyd-behandelte Hölzer oder
Holzschutzmittel wie Lindan und PCB eingesetzt. Auch asbesthaltige Baustoffe wurden erst 1993 verboten. Viele Fertighaus-Hersteller bieten inzwischen umfassende Sanierungspakete an, nach der Sanierung
werden die aktuellen energetischen Anforderungen erfüllt und die Schadstoff-Konzentrationen liegen innerhalb der gesetzlichen Höchstwerte. Aber der typische Einfamilienhaus-Käufer ist informiert und
gesundheitsbewusst - Biomarkt und Wohngifte passen nicht so richtig zusammen. Die Sanierung ist nicht billig, deshalb lohnt sich auch bei gepflegten Fertighäusern eher ein Abriss. Ein erster Schritt vor
dem Verkauf sollte ein Schadstoff-Gutachten sein, liegen alle Werte im grünen Bereich, kann vielleicht doch ein Käufer gefunden werden.
Kaufpreisaufteilung Grundstück und Gebäude
Für Selbstnutzer ist das nicht relevant, aber für Kapitalanleger entscheidend: Die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstück und Gebäude. Früher hat das Finanzamt oft einen pauschalen Ansatz von z.B.
20/80 % akzeptiert, seit einigen Jahren verwenden die Finanzämter aber eine Arbeitshilfe des BMF. Damit wird nach einem vereinfachten - und völlig unrealistischem Sachwertverfahren - der Gebäudewert
ermittelt. Zum Glück hat der Bundesfinanzhof im Juli 2020 entschieden, dass das Finanzamt die Arbeitshilfen nicht anwenden darf, wenn im Kaufvertrag eine realistische Kaufpreisaufteilung formuliert wurde.
Rechenbeispiel: Sanierungsbedürftige Altbau-Eigentumswohnung in der Karlsruher Weststadt, Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten 245.000 €, Gesamtgrundstück 449 m², Bodenrichtwert 940 €/m²,
Miteigentumsanteil 260/1000.
Sachverständig berechnet würde der Bodenwert bei 449 x 940 x 260/1000 = 109.735 € liegen, der Gebäudeanteil somit 135.265 € (55,2 %).
Das Finanzamt hat mit seiner Arbeitshilfe einen Gebäudeanteil von lediglich 77.559 € (31,57 %) ermittelt.
Die jährliche Abschreibung beträgt somit nur 1.939 € (2,5 % von 77.559 €), bei einem sachverständigen Ansatz könnten jährlich
3.382 € (2,5 % von 135.265 €) abgeschrieben werden. Das macht z.B. bei einem persönlichen Steuersatz von 40 % über 11.000 € in 20 Jahren aus.
Noch schlimmer: Wird die Wohnung in den ersten drei Jahren nach Kauf saniert, können nur 15 % (plus Mwst) vom steuerlichen Gebäudewert sofort abgesetzt werden, sind die Kosten höher, muss der gesamte
Aufwand als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Laufzeit verteilt abgeschrieben werden. In unserem Rechenbeispiel dürfen die Sanierungskosten also nur bei 13.844 € inkl. Mwst liegen, damit lässt
sich noch nicht einmal ein Bad sanieren. Würde der sachverständige Gebäudewert gelten, könnten die Sanierungskosten schon bis 24.144 € sofort abgeschrieben werden.
Beim Verkauf an einen Kapitalanleger sollte also unbedingt eine realistische Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag formuliert werden (z.B. Kaufpreis 245.000 €, davon entfallen auf Grund und Boden 109.735 €,
auf das Gebäude 135.265 €).