Fallstricke beim Immobilienverkauf

Beispiele von Fallstricken beim Immobilienverkauf aus unserer täglichen Praxis


Eine Immobilie verkaufen kann jeder ? Bei einigen Immobilien mag das zutreffen, aber in der Mehrzahl der Fälle wird es doch etwas kniffeliger. Unzureichende Vorbereitung führt oft zu langwierigen Verzögerungen, in Einzelfällen können auch Schadensersatzklagen oder Kaufpreisminderungen auf den Verkäufer zukommen. Vom Notar ist in vielen Fällen keine Hilfe zu erwarten. Seine Aufgabe ist die rechtssichere Grundstücksübertragung im Grundbuch, er wird die Immobilie aber nicht besichtigen und er führt auch keine Recherchen z.B. über Baulasten oder Denkmaleigenschaften durch. Genau dafür für wird ein professioneller Immobilienmakler benötigt. Einige Beispiele aus unserer täglichen Praxis:

Grundschuld

Insbesondere bei geerbten Immobilien gehen die Erben oft davon aus, dass alle Schulden vor langer Zeit bezahlt wurden und ein Verkauf problemlos möglich ist. Nach vollständiger Tilgung des Darlehens schicken die Banken in der Regel die Löschungsbewilligung (bei Briefgrundschulden auch den Grundschuldbrief), der Eigentümer kann mit diesen Dokumenten beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschulden aus dem Grundbuch beantragen. Oft wird das aber nicht gleich gemacht, z.B. um später ohne erneute Grundbuchkosten ein Renovierungsdarlehen aufzunehmen. Schon bei Verkaufsbeginn muss geklärt sein, ob die Dokumente vorliegen oder ob die Bank vielleicht noch keine Löschungsbewilligung ausgestellt hat. Werden die Dokumente nicht aufgefunden, muss ein öffentliches Aufgebot bestellt werden, das ist nicht ganz billig und dauert oft bis zu einem Jahr.

Kulturdenkmal

Ob ein Gebäude als Kulturdenkmal eingestuft ist, kann einen erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Bei einem hübschen Altbau aus der Gründerzeit ist die Denkmaleigenschaft vielleicht eher von Vorteil, aber es gibt auch ungewöhnliche Denkmale, die den Wert deutlich senken können. In Karlsruhe gibt es einige (oft unauffällige und unscheinbare) Einfamilienhäuser aus den 1960ern, die wegen ihrer kulturhistorischen Relevanz unter Denkmalschutz gestellt wurden. Beispiele sind die Baumgartensiedlung in Rüppurr, eine Reihenhausanlage in der Waldstadt oder einige Klinkerbauten von Prof. Rossmann in der Nordweststadt und Rüppurr. Mit den Auflagen des Denkmalamts sind eine energetische Sanierung oder eine Erweiterung oft überhaupt nicht oder nur zu sehr hohen Kosten möglich. Vor dem Verkauf muss die Denkmal-Situation geprüft werden, der Käufer muss informiert werden und in den Kaufvertrag sollte eine Denkmal-Klausel aufgenommen werden.
Weitere Beispiele:
Denkmalgeschützter ehemaliger Bierkeller viele Meter tief unter einigen Gebäuden aus den 1960ern. Die Nachfrage beim Denkmalamt verlief positiv, der Bierkeller ist nicht mehr schützenswert.
Verkauf einer Eigentumswohnung mit darüber liegendem Dachspeicher in Mühlburg. Laut Denkmalliste kein Denkmal, Zustimmung der Miteigentümer zum Speicherausbau inklusive Dachterrasse liegt vor. Nachfrage beim Denkmalamt, inzwischen ist das Gebäude „in Prüfung“. Nach einigen Wochen wurde das Gebäude als Kulturdenkmal eingestuft, Dachgeschossausbau und Dachterrasse waren damit nicht mehr möglich, verkauft werden konnte - deutlich billiger - nur eine Wohnung mit Speicher.

Nießbrauch

Vor allem bei vorzeitiger Eigentumsübertragung von Eltern auf Kinder wird oft ein Nießbrauchrecht zugunsten der Eltern ins Grundbuch eingetragen. Wurde der Schenkungsvertrag von einem fähigen Notar beurkundet, steht im Grundbuch der Zusatz ".. löschbar mit Todesnachweis". Fehlt dieser Zusatz, müssen die Erben beim Verkauf nicht nur den Todesschein, sondern auch die Schenkungsurkunde im Original vorlegen. Oft liegen diese Urkunden nicht mehr vor, eine Ersatzbeschaffung kann viele Wochen dauern.

Grundstücksgrenzen

Insbesondere im Wagnerviertel sind viele Grundstücke rechtlich deutlich kleiner als auf den ersten Blick ersichtlich. Die Grundstücksgrenzen verlaufen entlang des Hauses, der großzügige Vorgarten liegt auf Stadtgrundstück. Bei einigen Grundstücken ist zusätzlich eine Baulast eingetragen, die den Eigentümer zur Unterhaltung und Pflege des Vorgartens verpflichtet. Solange die Stadt keine großflächige Erweiterung der Straßen (oder die Grünen einen 4-spurigen Fahrrad-Highway) planen, ist die Grundstückssituation akzeptabel und wertneutral, aber der Käufer sollte unbedingt informiert werden.

Baulasten

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht BW eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber der Stadt, bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Bei Eigentumswohnungen sind die Baulasten in der Regel nicht wertrelevant, sie betreffen in der Regel das gesamte Grundstück (z.B. Duldung eines Überbau des Grundstücksnachbarn, einer Trafostation der Stadtwerke oder Geh-/Fahr- und Wegerechte für das Nachbargrundstück). In einem Fall war eine eingetragene Baulast auch bei einer Eigentumswohnung wertrelevant. Für den zu einer Eigentumswohnung gehörende Stellplatz wurde viele Jahre zuvor eine Baulast zugunsten eines naheliegenden Gewerbegrundstücks eingetragen (war billiger als der Ablösebetrag an die Stadt). Über den Stellplatz kann damit nicht mehr frei verfügt werden. Fazit: Pflicht bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern, aber auch bei Eigentumswohnungen sollte vor dem Verkauf das Baulastenverzeichnis eingesehen werden.

Wohnfläche

Der Klassiker beim Immobilienverkauf. Bei geschätzt jeder zweiten Immobilie erhalten wir vom Eigentümer falsche Angaben zur Wohnfläche, insbesondere bei älteren Gebäuden liegt kaum eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung vor. Bei vielen Einfamilienhäusern z.B. aus den 1960ern in der Nordweststadt wurde das Dachgeschoss - ohne Baugenehmigung - zur Wohnung ausgebaut. Erkennbar ist das oft an der zu geringen Deckenhöhe (LBO BW: 2,2 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche über 1,5 m) oder am fehlenden großen Fenster (zweiter Rettungsweg Brandschutz). Ähnlich ist es bei vielen Dachgeschoss-Maisonette-Eigentumswohnungen, bei neueren Objekten wird die Fläche im Dachspitz im Grundrissplan oft als "Galerie" oder "Abstellraum" bezeichnet. Auch ausgebaute Kellerräume sind selten echte Aufenthaltsräume, erkennbar oft an der geringen Deckenhöhe und zu kleinen Fenstern. Diese Flächen können nicht als "Wohnfläche" verkauft werden, sie sind "Nutzflächen". Auch wenn im Kaufvertrag in der Regel keine verbindliche Wohnfläche vereinbart wird, kann dem Käufer aber bei deutlicher Abweichung von angebotener und tatsächlicher Wohnfläche ein Minderungsanspruch zustehen. Da inzwischen fast alle Banken eine vollständige Wohnflächenberechnung fordern, muss die Immobilie notfalls vermessen werden, wenn in den Unterlagen nichts gefunden wird.

Wegerecht

Der Käufer von Grundstück A plant auf seinem Grundstück eine neue Garage, die Zufahrt ist nur über das Nachbargrundstück von Eigentümer B möglich. A und B werden sich schon vor dem Kauf einig, nach dem Kauf zahlt A zahlt den vereinbarten Betrag an B, in beiden Grundbüchern wird das Wegerecht eingetragen (bei A im Bestandsverzeichnis, bei B als Grunddienstbarkeit in Abt. II). Wäre das Grundstück B lastenfrei, wäre das der perfekte Weg für ein Wegerecht. Oft steht aber eine Grundschuld auf Rang 1, das Wegerecht ist damit nachrangig. Eigentümer B konnte wenig später seine Darlehen nicht mehr bedienen und das Grundstück wurde zwangsversteigert. Im Wege der Zwangsversteigerung kann auch das Wegerecht vom Amts wegen gelöscht werden. Nur gut, dass wir vorgesorgt haben: Zusätzlich zu den Grundbucheinträgen wurde eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Rahmen einer Baulast eingetragen.

Fertighaus

Ältere Fertighäuser mit Baujahren bis Anfang der 1990er Jahre sind heute kaum oder nur mit sehr hohen Preisnachlässen verkaufbar. In den meisten Häusern wurden Formaldehyd-behandelte Hölzer oder Holzschutzmittel wie Lindan und PCB eingesetzt. Auch asbesthaltige Baustoffe wurden erst 1993 verboten. Viele Fertighaus-Hersteller bieten inzwischen umfassende Sanierungspakete an, nach der Sanierung werden die aktuellen energetischen Anforderungen erfüllt und die Schadstoff-Konzentrationen liegen innerhalb der gesetzlichen Höchstwerte. Aber der typische Einfamilienhaus-Käufer ist informiert und gesundheitsbewusst - Biomarkt und Wohngifte passen nicht so richtig zusammen. Die Sanierung ist nicht billig, deshalb lohnt sich auch bei gepflegten Fertighäusern eher ein Abriss. Ein erster Schritt vor dem Verkauf sollte ein Schadstoff-Gutachten sein, liegen alle Werte im grünen Bereich, kann vielleicht doch ein Käufer gefunden werden.