Ablauf des Immobilienverkaufs nach Notar

Was passiert wann nach dem Notartermin

Notar:

Unmittelbar nach dem Notartermin veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung (eine Art verbindliche Reservierung) und der Grundschuld des Käufers in das Grundbuch. Außerdem holt der Notar die Löschungsbewilligungen eventuell noch bestehender Grundschulden ein, bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern prüft er das Vorkaufrecht der Gemeinde. Bei Eigentumswohnungen muss er eventuell noch die Verwalterzustimmung einholen. Die Grundbucheintragungen dauern - zumindest für Karlsruhe bei Grundbuchamt Maulbronn - meist nur wenige Tage. Die Banken benötigen für die Bereitstellung der Löschungsunterlagen ca. 2 bis 4 Wochen, bei den Gemeinden dauert es ca. zwei Wochen, bis sie die Erklärung über den Verzicht des Vorkaufsrechts ausstellen. Ein fähiger Hausverwalter erteilt seine Zustimmung innerhalb weniger Tage, es gibt aber auch Verwalter, die das erst nach zwei Monaten geschafft haben.

Erwerbsnebenkosten:

Kurz nach dem Notartermin kommen die ersten Rechnungen über die Erwerbsnebenkosten. Zunächst vom Grundbuchamt für die Eintragung der Erwerbsvormerkung, vom Notar (überschlägige Notarkostenberechnung z.B. notarkostenrechner.com) und die Provisionsrechnung vom Immobilienmakler. Außerdem schickt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid (in Baden-Württemberg 5 % vom Kaufpreis, eventuelle mitverkaufte bewegliche Gegenstände mindern die Bemessungsgrundlage). Bislang hat bei Eigentumswohnungen auch die bestehende Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer vermindert. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes von Ende 2020 ist das in den meisten Fällen nicht mehr der Fall. Nach der Eigentumsumschreibung (siehe unten) kommt vom Grundbuchamt eine weitere Rechnung.

Räumung:

Bei vielen, bislang selbst genutzten Immobilien, verpflichtet sich der Verkäufer zur Räumung bis zu einem festgelegten Stichtag. Die Räumung wird nicht vom Notar überprüft, das muss von den beiden Parteien selbst erledigt werden. Der Verkäufer informiert den Käufer und der Käufer kann sich durch eine kurze Besichtigung von der erfolgten Räumung überzeugen.

Kaufpreiszahlung:

Liegen alle Voraussetzungen vor (ca. 3-5 Wochen nach Notartermin), informiert der Notar Verkäufer und Käufer, dass die Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Wurde sofortige Zahlung vereinbart, hat der Käufer z.B. sieben Tage Zeit, den Kaufpreis zu bezahlen. Im Anschreiben des Notars wird genau angegeben, welcher Betrag direkt auf das Konto des Grundschuldgläubigers zu bezahlen ist, der Rest geht an das im Kaufvertrag genannte Konto des Verkäufers.

Übergabe:

Nach vollständiger Kaufpreiszahlung ist die Immobilie unverzüglich an den Käufer zu übergeben. Der Käufer bekommt die Schlüssel und eventuell weitere Unterlagen im Original.

Zahlungsbestätigung:

Der Verkäufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, dem Notar den Eingang der Kaufpreiszahlung unverzüglich zu bestätigen. Der Notar veranlasst daraufhin (sofern die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten bezahlt sind) die endgültige Eigentumsumschreibung und die Löschung eventuell noch bestehender Grundschulden (ca. 4 Wochen ab Zahlungsbestätigung).

Hausnebenkosten:

Bei der Übergabe werden die Zählerstände von Strom, Gas, Wasser und Heizung abgelesen. Strom und Gas werden in der Regel direkt mit den Versorgern abgerechnet, der Verkäufer kann sich mit den abgelesenen Zählerständen abmelden, der Käufer neu anmelden. Bei Eigentumswohnungen sollten die Zählerstände für Heizung und Wasser an die Verwaltung weitergegeben werden. Allerdings sind nicht alle Verwaltungen bereit, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, der Käufer muss dann eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben nach Vorliegen der Jahresabrechnung mit dem Verkäufer abrechnen.

Mieteinnahmen:

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, stehen dem Käufer ab Kaufpreiszahlung die Mieteinnahmen zu. Der Notar empfiehlt, die Mieter erst dann anzuweisen, die Miete auf das Konto des Käufers zu überweisen, sobald die Kaufpreiszahlung eingegangen ist. Oft wird dann eine eigentlich dem Käufer zustehende Miete noch auf das Konto des Verkäufers überwiesen, dieser Betrag ist nach Kaufpreiszahlung unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten.

Kautionen:

Wurden bei einer vermieteten Immobilie Kautionen einbehalten, sind diese ebenfalls nach Kaufpreiszahlung unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten. Der Verkäufer sollte sich von den Mietern schriftlich bestätigen lassen, dass sie damit einverstanden sind, nur so kommt er aus der Haftung für die Kautionen.

Grundsteuer:

Das Finanzamt berechnet die Grundsteuer für das ganze Jahr (oft in 4 Raten) in der Regel immer dem Eigentümer, der am 01.01. im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer hat ab Übergabe die Grundsteuer zu tragen, er muss also den zeitanteiligen Grundsteuerbetrag an den Verkäufer überweisen.

Gebäudeversicherung:

Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist auch die Gebäudeversicherung zwischen Käufer und Verkäufer abzurechnen. Um einen unversicherten Zeitraum auszuschließen, geht die Gebäudeversicherung laut Gesetz zunächst auf den Käufer über, der Käufer hat das Recht, diese Versicherung innerhalb 4 Wochen nach Eigentumsumschreibung (ca. 4 Wochen nach Kaufpreiszahlung) zu kündigen. Oft hat der Verkäufer die gesamte Jahresprämie bereits bezahlt, der Käufer muss ihm also zeitanteilig ab Übergabe die Beiträge zurückerstatten.