Die Mietpreisbremse in Karlsruhe

Was ist die "Mietpreisbremse" ?

In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (§ 556d BGB). Aus Sicht der Landesregierung Baden-Württemberg gehören Karlsruhe und Ettlingen zu den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Die Mietpreisbremse in Karlsruhe ist zum 1. November 2015 in Kraft getreten, sie galt zunächst für die Dauer von fünf Jahren. Im September 2018 wurden die Vorschriften durch das Mietrechtsanpassungsgesetz erstmals, ein weiteres Mal zum 01.04.2020 durch das "Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn" verschärft. Anfang Juni 2020 hat die Landesregierung eine neue Mietpreisbremse beschlossen (siehe Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg), jetzt wurde die Mietpreisbremse auf 24 Seiten ausführlich begründet. Einige umliegende Gemeinden im Landkreis Karlsruhe (Eggenstein-Leopoldshafen, Linkenheim-Hochstetten, Pfinztal, Rheinstetten und Stutensee gehören jetzt nicht mehr zu den angespannten Märkten, dafür ist Ettlingen neu hinzu gekommen. Die Mietpreisbremse gilt zunächst bis 30.06.2025.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich bei Neuvermietungen für alle frei finanzierten Wohnungen mit folgenden Ausnahmen:
  • Für Neubauten, die ab 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556f Satz 1 BGB).
  • Bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist in der Regel gegeben, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Für die 10 %-Grenze gelten folgende Ausnahmen:
  • Lag die vom Vormieter bezahlte Miete schon über der zulässigen Miete, darf die neue Miete genau so hoch sein (§ 556e Absatz 1 BGB). Unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
  • Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b (energetische Modernisierungen, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse usw.) durchgeführt, darf die maximal zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 ergäbe (in der Regel 8 % der anrechenbaren Kosten pro Jahr) - § 556e Absatz 2 BGB.
Will ein Vermieter bei einer Neuvermietung aus einem der oben genannten Gründe die Grenzen der Mietpreisbremse überschreiten, muss er dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über den Grund dafür informieren. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen, wird er gerügt, muss zuviel bezahlte Miete zurückbezahlt werden (siehe unten Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung).

Unabhängig von der Mietpreisbremse sind folgende Vorschriften zu beachten:
  • Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Miete mindestens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Ordnungswidrigkeit bis 50.000 € Geldbuße)
  • Mietwucher nach § 291 StGB (Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Freiheitsstrafe oder Geldstrafe)

Was ist die "ortsübliche Vergleichsmiete" ?

Nach § 558 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete das übliche Entgelt für Wohnraum, das
  • in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde
  • für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung
  • in den letzten sechs Jahren vereinbart oder (von Erhöhungen wegen Modernisierungen nach § 560 abgesehen) geändert wurde
Nach dem "Bewertungspapst" Wolfgang Kleiber soll das Verhältnis von Alt- und Neumieten ausgewogen sein, z.B. 50 % zu 50 %. Ausreißer, insbesondere Liebhaber- oder Gefälligkeitsmieten dürfen nicht berücksichtigt werden. Viele Vermieter erhöhen - auch aus Bequemlichkeit - nicht regelmäßig ihre Mieten. Wegen der Berücksichtung dieser nicht angepassten Altmieten liegt die ortsübliche Vergleichsmiete oft deutlich unter der Miete, die bei Neuvermietung vom Markt gerne akzeptiert würde.

Wie kann die ortsübliche Vergleichsmiete in Karlsruhe ermittelt werden ?

Mit Vergleichswohnungen oder Marktberichten kann die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zuverlässig ermittelt werden, deshalb ist in Karlsruhe entweder ein Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen (sehr genau, aber teuer) oder der Mietspiegel (billig, aber ungenau) heranzuziehen. Der Mietspiegel Karlsruhe 2021 ist z.B. beim Liegenschaftsamt für ca. 7,50 € erhältlich. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss zunächst aus dem im Mietspiegel enthaltenen Stadtplan die Lagequalität (L1 - sehr gut bis L5 - mäßig) abgelesen werden. Zuschläge oder Abzüge gibt es dann für die Lage im Gebäude (z.B. -1 Punkt für die EG-Wohnung, +2 Punkte für eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude). Anschließend wird die Ausstattung mit einem Punktekatalog in eine der fünf Ausstattungskategorien (-8 Punkte - sehr einfach bis +8 - hervorragend) eingruppiert. Mit den ermittelten Punkten und dem Baujahr lässt sich im Tabellenwerk eine Spanne der ortsüblichen Nettokaltmiete ablesen.

Für die Weststadt können Sie mit unserem Mietspiegelrechner mit wenigen Eingaben die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen.

Unser Problem in Karlsruhe: Im Mietspiegel wird nicht wie z.B. im Münchener Mietspiegel eine konkrete Zahl, sondern eine sehr großzügige Spanne genannt. So liegt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete einer mittelmäßig ausgestatteten 75 m² Altbauwohnung am Gutenbergplatz zwischen 7,40 und 9,45 €/m², die Spanne beträgt knapp 28 % !. Die Anleitung des Mietspiegels empfiehlt, zunächst von der Spannenmitte auszugehen (8,43 €/m²) und dann "entsprechend eventuell vorhandener Spezifika der Wohnung (Baujahr, Größe, Besonderheiten hinsichtlich Ausstattung oder Lage) preislich Rechnung zu tragen". Streit scheint vorprogrammiert zu sein, der Mieter wird nur den unteren Wert bezahlen wollen, der Vermieter wird mit dem oberen Wert 28 % mehr fordern. Aber von der Rechtsprechnung könnte Entwarnung kommen: Bei Mietspiegeln, die Spannen ausweisen, ist in der Regel jeder Wert nach der erfolgten Extremwertbereinigung innerhalb der Spanne grundsätzlich als ortsüblich anzusehen.

Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse

Von den Behörden wird die zulässige Miete zunächst nicht überprüft, es obliegt also dem Mieter, selbst zu handeln. Stellt er fest, dass seine Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er den Vermieter rügen, dabei hat er den Grund seiner Rüge, z.B. anhand des Mietspiegels zu belegen. Liegt die Miete tatsächlich darüber, muss der Vermieter die zuviel bezahlte Miete zurückzahlen. Bei Mietverträgen, die ab April 2020 abgeschlossen wurden, haben Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2 1/2 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügen und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war. Rügen, die später als 2 1/2 Jahre nach Beginn erhoben werden (und alle Mietverträge, die vor April 2020 abgeschlossen wurden), begründen ein Rückforderungsrecht nur für Mieten, die ab Zugang der Rüge fällig geworden sind. Unabhängig von der Mietpreisbremse sind natürlich auch Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher zu berücksichtigen (siehe oben).

Das Verbraucherrechtsportal CONNY hat im Sommer 2021 das Wohnungsangebot in 21 Städten untersucht, die Ergebnisse sind im "Mietpreisbremsenranking 2021" zu finden. In Karlsruhe sind 63,3 % der angebotenen Wohnungen zu teuer und verstoßen gegen die Mietpreisbremse, ein Mieter könnte durchschnittlich 130 € pro Monat zurückfordern.

Mieterhöhungen bei Bestandsmieten

Nach § 558 BGB kann die Miete bei bestehenden Mietverträgen bis zur ortüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, die Erhöhungen dürfen jedoch maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren betragen. Durch Rechtsverordnung können die Landesregierungen in Gebieten mit angespannten Wohnungemärkten die so genannte Kappungsgrenze auf 15 % absenken. Seit 01.07.2015 können Vermieter in Karlsruhe die Mieten nur noch um maximal 15 % innerhalb 3 Jahren erhöhen (siehe Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen). Auch wenn ein Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichsmieten (§ 558a BGB) begründet wird, muss auf den Mietspiegel hingewiesen werden, da wir in Karlsruhe einen so genannten "Qualifizierten Mietspiegel" haben.

Ist möbliertes Vermieten eine Alternative ?

In den letzten Monaten werden auch in Karlsruhe vermehrt möblierte Wohnungen zu Mieten deutlich über der Mietpreisbremse angeboten. Was viele nicht wissen: Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen! Es ist nur deutlich schwieriger, die ortsübliche Miete zu ermitteln, da der Karlsruher Mietspiegel nicht für möblierte Wohnungen gilt. Im Streitfall müsste die ortsübliche Miete von einem Sachverständigen ermittelt werden. Als Möblierungszuschlag kann grundsätzlich die Abschreibung plus eine gewisse Verzinsung angesetzt werden. Die Gerichte urteilen hier unterschiedlich, am bekanntesten ist das so genannte Berliner Modell. In einem viel beachteten Urteil erklärten die Berliner Richter einen monatlichen Möblierungszuschlag von 2 % vom Zeitwert bei Vertragsabschluss für angemessen. Bei einem Zeitwert der Möbel von z.B. 3.000 € ist also ein Möblierungszuschlag von 60 € pro Monat möglich. Andere Gerichte hielten aber auch schon deutliche niedrigere Zuschläge um 1 % für angemessen.

Nur der Einbau einer Einbauküche rechtfertigt in Karlsruhe übrigens keinen Möblierungszuschlag. Im Mietspiegel ist die vom Vermieter gestellte Einbauküche ein ausdrückliches Ausstattungsmerkmal (+ 6 Punkte). Wenn man mit Einbauküche die nächst höhere Ausstattungsklasse erreicht, sind Mietzuschläge von nur ca. 0,45 € bis 0,70 € pro m² möglich. Möblierte Vermietung eignet sich überwiegend für kleinere Appartments, finanzkräftige Mieter, die ein längerfristiges Mietverhältnis suchen, haben in der Regel eigene Möbel.