Mietpreisbremse und Luxusmodernisierungen

Die Auswirkungen des MietAnpG auf den Karlsruher Immobilienmarkt


Das Mietrechtsanpassungsgesetz 2018 (MietAnpG) wurde im September 2018 von der Bundesregierung beschlossen, es dürfte zum Jahresbeginn 2019 in Kraft treten. Geändert wurden einige Mietrechtsvorschriften im BGB und das Wirtschaftsstrafgesetz.

In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (§ 556d BGB). Aus Sicht der Landesregierung Baden-Württemberg gehören Karlsruhe und einige umliegende Gemeinden (Eggenstein-Leopoldshafen, Linkenheim-Hochstetten, Pfinztal, Rheinstetten und Stutensee - nicht aber Ettlingen, siehe Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg - MietBgVO BW) zu den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Mietpreisbremse in Karlsruhe ist zum 1. November 2015 in Kraft getreten, sie gilt zunächst für die Dauer von fünf Jahren.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich für alle frei finanzierten Wohnungen mit folgenden Ausnahmen (§ 556f BGB):
  • Für Neubauten, die ab 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden.
  • Bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist in der Regel gegeben, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Für die 10 %-Grenze gelten folgende Ausnahmen (§ 556e BGB):
  • Lag die vom Vormieter bezahlte Miete schon über der zulässigen Miete, darf die neue Miete genau so hoch sein. Unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
  • Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b (energetische Modernisierungen, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse usw.) durchgeführt, darf die maximal zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 ergäbe.

Mietpreisbremse 2.0

Bisher war die Mietpreisbremse ein "zahnloser Tiger" und wurde deshalb kaum beachtet. Nach unseren Beobachtungen wird die Mietpreisbremse in Karlsruhe bei über 50 % der angebotenen Mietwohnungen nicht eingehalten. Die Folgen waren bisher vernachlässigbar: Der Mieter musste den Vermieter rügen, lag die Miete tatsächlich über dem zulässigen Wert, musste der Vermieter die zuviel bezahlte Miete nur ab Zugang der Rüge zurückbezahlen. Aber kaum ein Mieter wollte mit einer Rüge sein laufendes Mietverhältnis belasten.

Will ein Vermieter künftig die Grenzen der Mietpreisbremse überschreiten, muss er dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über den Grund dafür informieren. Dafür kommen nur die 4 oben genannten Ausnahmen in Frage:
  • im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war
  • im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden
  • im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt
  • im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde
Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Nach Ansicht einiger Juristen gilt dann die überhöhte Miete als nicht vereinbart, der Mieter hätte also das Recht, die zuviel bezahlte Miete auch erst Jahre später beim Auszug komplett (evtl. gelten Verjährungsfristen) zurückzufordern.

Luxusmodernisierungen

Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB sind bauliche Veränderungen,
  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Bisher konnten die Kosten für diese Maßnahmen ohne Begrenzung mit 11 % pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden. Reine Erhaltungsaufwendungen können nicht umgelegt werden, bei umfassenden Modernisierungen müssen die Kosten also in Erhaltung und Modernisierung nach 555b aufgeteilt werden. Liegen die Gesamtkosten nicht über 10.000 €, gibt es nach dem neuen § 559c eine Erleichterung. Im vereinfachten Verfahren können 70 % der Gesamtkosten geltend gemacht werden.

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten - also auch in Karlsruhe - wird die Umlage auf 8 % der Kosten pro Jahr begrenzt (§ 559 BGB), außerdem dürfen die Mieterhöhungen innerhalb von 6 Jahren 3 € pro m² pro Monat nicht übersteigen (neu § 559 Absatz 3a).

Ein Rechenbeispiel: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses will sein Haus umfassend modernisieren (Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Balkone, Heizung, Leitungen usw.), die Kosten dafür kalkuliert er mit 700 € pro m² Wohnfläche. Auf die Modernisierung nach § 555b entfallen z.B. 70 %, umlegbar sind also Kosten von 490 € pro m² pro Jahr. Nach der alten Regelung würde das zu einer Mieterhöhung von 11 % im Jahr / 12 Monate = 4,49 € pro m² pro Monat führen. Nach der neuen Regelung könnten nur 8 % / 12 = 3,27 € pro m² pro Monat umgelegt werden, dieser Betrag wird aber nach § 559 auf 3,00 € pro m² gedeckelt. Diese Zahlen zeigen deutlich, dass sich viele Haushalte ihre Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung nicht mehr leisten können. Andererseits werden durch die Neuregelung viele Investoren von umfassenden Modernisierungen eher abgehalten.

Zum Schutz der Mieter vor dem "Herausmodernisieren" und zur Eindämmung der Gentrifizierung von Quartieren wurde im Wirtschaftsstrafgesetz ein neuer Ordnungswidrigkeitentatbestand eingeführt. Mit einer Geldbuße bis zu 100.000 € kann bestraft werden, wer seinen Mieter durch die Ankündigung einer überdimensionierten Modernisierung zur Kündigung oder Mietvertragsaufhebung veranlasst. Im BGB wurden neue gesetzliche Vermutungstatbestände eingeführt (z.B. Beginn der Bauarbeiten nicht innerhalb 12 Monaten nach Ankündigung), die als Pflichtverletzung des Vermieters angesehen werden können. Bei Pflichtverletzungen ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Schaden zu ersetzen.

Ist möbliertes Vermieten eine Alternative ?

In den letzten Monaten werden auch in Karlsruhe vermehrt möblierte Wohnungen zu Mieten deutlich über der Mietpreisbremse angeboten. Was viele nicht wissen: Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen! Es ist nur deutlich schwieriger, die ortsübliche Miete zu ermitteln, da der Karlsruher Mietspiegel nicht für möblierte Wohnungen gilt. Im Streitfall müsste die ortsübliche Miete von einem Sachverständigen ermittelt werden. Als Möblierungszuschlag kann grundsätzlich die Abschreibung plus eine gewisse Verzinsung angesetzt werden. Die Gerichte urteilen hier unterschiedlich, am bekanntesten ist das so genannte Berliner Modell. In einem viel beachteten Urteil erklärten die Berliner Richter einen monatlichen Möblierungszuschlag von 2 % vom Zeitwert bei Vertragsabschluss für angemessen. Bei einem Zeitwert der Möbel von z.B. 3.000 € ist also ein Möblierungszuschlag von 60 € pro Monat möglich. Andere Gerichte hielten aber auch schon deutliche niedrigere Zuschläge um 1 % für angemessen.

Nur der Einbau einer Einbauküche rechtfertigt in Karlsruhe übrigens keinen Möblierungszuschlag. Im Mietspiegel ist die vom Vermieter gestellte Einbauküche ein ausdrückliches Ausstattungsmerkmal (+ 6 Punkte). Wenn man mit Einbauküche die nächst höhere Ausstattungsklasse erreicht, sind Mietzuschläge von nur ca. 0,45 € bis 0,70 € pro m² möglich. Möblierte Vermietung eignet sich überwiegend für kleinere Appartments, finanzkräftige Mieter, die ein längerfristiges Mietverhältnis suchen, haben in der Regel eigene Möbel.

Ausblick

Kaum wurde das Mietrechtsanpassungsgesetz von der Koalition beschlossen, diskutiert die SPD öffentlich über weitere drastische Eingriffe in den Immobilienmarkt.
  • Nach der Mietpreisbremse soll der Mietpreis-Stop kommen, Mieten sollen künftig nur noch um die Inflationsrate erhöht werden können. Nach meiner Einschätzung würde das zur größten Mieterhöhungswelle aller Zeiten führen. Viele Vermieter haben über Jahre - aus Bequemlichkeit oder wegen des guten Mietverhältnisses - die Mieten überhaupt nicht erhöht. Bei einem bevorstehenden Mietpreis-Stop wird jeder halbwegs ökonomisch denkende Vermieter die bestehenden Möglichkeiten ausschöpfen und die Mieten um 20 bzw. 15 % erhöhen.
  • Keine gute Idee ist auch der Vorschlag, den Zeitraum der ausgewerteten Mieten im Mietspiegel von 4 auf 10 Jahre zu erhöhen. Die Mieten im Mietspiegel würden auf breiter Front deutlich sinken, weil dann auch die günstigen Bestandsmieten (der mieterfreundlichen Vermieter) berücksichtigt würden. Immobilien-Investoren werden bei staatlich verordneten Mini-Renditen sicherlich nicht mehr in den deutschen Immobilienmarkt investieren, damit lässt sich kein dringend benötigter neuer Wohnraum schaffen.
  • Weil es bei den SPD-Wählern ein beliebtes Thema ist, sollen auch die Makler wieder an den Pranger gestellt werden. Die SPD möchte das Bestellerprinzip auch beim Immobilienverkauf einführen. Dass ein Bestellerprinzip keineswegs zu fallenden Preisen führt, wurde durch die Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung deutlich gezeigt. Der Mietmarkt ist heute absolut chaotisch, die unerfahrenen Privatvermieter verlangen oft Mieten jenseits der Mietpreisbremse oder überhöhte Ablösesummen für alte Einbauküchen.

Unabhängig von Mietpreisbremse und Mietrechtsanpassungsgesetz sind folgende Vorschriften zu beachten:

  • Bei bestehenden Mietverträgen kann die Miete bis zur ortüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, die Erhöhungen dürfen in Karlsruhe jedoch maximal 15 % innerhalb von 3 Jahren betragen, siehe Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
  • Auch wenn ein Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichsmieten (§ 558a BGB) begründet wird, muss auf den Mietspiegel hingewiesen werden, da wir in Karlsruhe einen so genannten "Qualifizierten Mietspiegel" haben.
  • Bei Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen wurde die allgemeine Kündigungssperrfrist in Karlsruhe von drei auf fünf Jahre verlängert.
  • Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Miete mindestens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Ordnungswidrigkeit bis 50.000 € Geldbuße)
  • Mietwucher nach § 291 StGB (Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Freiheitsstrafe oder Geldstrafe)


Details zur Mietpreisbremse und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie hier.
Für die Weststadt können Sie auf unserer Website mit wenigen Eingaben die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen.